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Wie ist der zeitliche Ablauf bis zur Beurkundung?

Wenn die Zeit für Verkäufer und Käufer drängt, kann es bei einem gut organisierten Notar sehr schnell gehen: Der Kaufvertragsentwurf, der notariellem Standard entspricht, sollte binnen 24 Stunden vorliegen können. Wann ein Beurkundungstermin vereinbart werden kann, hängt naturgemäß vom Terminstand des Notars und von der Zeiteinteilung der Parteien ab. Auch insoweit sollte es möglich sein, in der jeweiligen Angelegenheit binnen weniger Tage einen Beurkundungstermin zu erhalten. Wenn ein Immobilien-Kaufvertrag einmal wirklich eilt, sollte es möglich sein, dass für einen am Montag erteilten Auftrag der Entwurf am Dienstagvormittag vorliegt, von den Parteien überprüft werden kann und bereits am Donnerstag beurkundet wird. Am Freitag der gleichen Woche können dann schon die entsprechenden Veranlassungen durch den Notar (Antrag beim Grundbuchamt, Mitteilung an die Grunderwerbsteuerstelle, Übersendung der Ausfertigungen, Übersendung der beglaubigten Abschriften an die Parteien) erledigt sein. Natürlich kann man sich auch Zeit lassen und den vorgelegten Vertragsentwurf intensiv überprüfen, mit dem Notar, der den Entwurf gefertigt hat, telefonisch oder auch in einem Vorbesprechungstermin besprechen, ihn gegebenenfalls noch einmal gesondert durch einen Rechtsanwalt überprüfen lassen, wenn es sich um komplexe Regelungen handelt, den Vertragsentwurf mit der anderen Vertragspartei nachverhandeln etc.. Noch einmal zur Erinnerung: Die gesetzliche vorgeschriebene notarielle Form bei Immobilien-Kaufverträgen dient auch einem „Schutz vor Übereilung“ der Vertragsparteien. Verkäufer und Käufer müssen also Gelegenheit erhalten, den Vertrag zu überprüfen und mit kundigen Juristen zu besprechen.

In der Praxis herrschen Missverständnisse über die sogenannte „14-Tages-Frist“, die vorsieht, dass zwei Wochen zwischen dem Entwurf eines Grundstückskaufvertrages und der Beurkundung des Kaufvertrages vergehen. Eine so lange Frist ist gerade bei Standardverträgen von den Parteien regelmäßig nicht gewünscht, man möchte schneller abschließen. Zu der 14-Tages-Frist ist folgendes zu sagen:

  • Die Zwei-Wochen-Frist gilt nur für Verbraucherverträge. Verbraucherverträge sind nur solche, bei denen Verkäufer oder Käufer ein Unternehmer ist. Bei einem normalen Immobilien-Kaufvertrag von privat an privat zum Beispiel beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung gilt die vorgenannte Frist nicht. Es kann in diesen Fällen im Grunde sofort nach Erstellung des Entwurfs auch beurkundet werden.

  • Selbst wenn ein Verbrauchervertrag vorliegt, weil der Verkäufer oder der Käufer ein Unternehmer ist, kann der jeweils Schutzbedürftige auf die zu seinen Gunsten bestehende Schutzfrist nach Belehrung des Notars auch verzichten. Auch in diesen Fällen muss daher nicht der Ablauf der Zwei-Wochen-Frist abgewartet werden, es kann auch hier bereits am Tag nach dem erstellten Entwurf beurkundet werden. Der Notar sollte sich aber bemühen, den Verbraucher, sei es Verkäufer oder Käufer, gegebenenfalls in einem gesonderten Termin vor der Beurkundung umfassend über den Vertrag aufzuklären oder bei einem Standardvertrag ihm dies zumindest anzubieten. Keine Partei soll hier unter Druck geraten.

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