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Allgemeines zum Immobilien-Kaufvertrag

Erforderlich ist zunächst ein kurzer Ausflug zum Katasteramt und zum Grundbuchamt, um die folgenden Ausführungen zu verstehen.

Die gesamte Fläche der Bundesrepublik Deutschland ist in Einzelflächen zerlegt, mit Zeichnungen erfasst und in einem speziellen Register, dem Kataster, niedergelegt. Das Grundstücksregister ist dementsprechend nicht das Grundbuch, sondern das Kataster. Die Zerlegung in Einzelflächen beim Katasteramt erfolgt von einer größeren Unterteilung zur kleineren Unterteilung hin nach folgenden Begriffen, die historisch bedingt sind (man könnte auch eine Unterteilung I, 1, a oder ähnliches vornehmen)

  • Gemarkung
  • Flur
  • Flurstück

Flurstück ist dementsprechend die kleinste Unterteilung, die in den Katasterunterlagen zu finden ist, die Gemarkung ist die größte Unterteilung und umfasst gegebenenfalls mehrere Flure und mehrere Flurstücke. Die Flurkarte zeigt diese Unterteilung in einer Zeichnung. Darüber hinaus wird beim Katasteramt neben der Flurkarte noch ein Liegenschaftsbuch geführt, in dem die einzelnen Flurstücke geordnet mit Größenangaben aufgeführt sind.

Das Kataster ist also ein Grundstücksregister, weil hier tatsächlich alle Grundstücke unabhängig von den jeweiligen Eigentumsverhältnissen geordnet aufgeführt sind.

Das Grundbuch dagegen ist ein Grundstücksrechteregister; das zunächst beruht auf Informationen aus dem Kataster, nämlich der genauen Grundstücksbezeichnung nach Gemarkung, Flur und Flurstück. Änderungen beim Katasteramt werden automatisch dem Grundbuchamt mitgeteilt.

Das Grundbuch stellt dementsprechend die Verknüpfung zwischen den im Kataster eingetragenen Grundstücken(„Grundstücksregister“) und den Rechten an diesen Grundstücken (Eigentumsrecht, Nießbrauch, Wohnrecht, Grundschuld, etc.) dar.

Das Grundbuch als Grundstücksrechteregister ist einfach aufgebaut: Zu unterscheiden ist in ein Grundbuchblatt und in eine Grundakte. Das Grundbuchblatt lässt sich unterteilen in Aufschrift, Bestandsverzeichnis, Abteilung I, Abteilung II und Abteilung III. Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs wird „gefüttert“ durch Angaben aus dem Liegenschaftsbuch des Katasteramtes (vergleiche oben). Hier findet ein ständiger Informationsaustausch statt zwischen Grundbuchamt und Katasteramt. In Abteilung I des Grundbuchs wird der Eigentümer eingetragen, in Abteilung II und in Abteilung III des Grundbuchs werden Belastungen des Grundstücks eingetragen, wobei in Abteilung III Hypotheken, Grundpfandrechte und Rentenschulden eingetragen werden, alle Übrigen sogenannten „dinglichen“ Belastungen in Abteilung II (zum Beispiel: Grunddienstbarkeiten, Nießbrauch, Vorkaufsrecht, etc.

Das Grundbuchblatt (mit Aufschrift, Bestandsverzeichnis, Abteilung I, II und III) wird ergänzt durch eine Grundakte. Die Grundakte enthält all diejenigen Schriftstücke, die zu einer Änderung im Grundbuch geführt haben, beispielsweise bereits abgewickelte Grundstückskaufverträge, eine errichtete Teilungserklärung bei Wohnungseigentum etc.

Hildebrandt und Maeder - Grundstücke Diagramm

Die Aufgabe des Notars, die sich hieraus ergibt, ist im Grunde ganz einfach: Er muss durch den Entwurf seines Immobilien-Kaufvertrages und durch die Abwicklung bewirken, dass das Grundbuch die richtigen Änderungen erfährt.

Beispiel:
Wenn der Verkäufer in Abteilung I des Grundbuchs als Eigentümer des Kaufobjekts eingetragen ist, Abteilung II lastenfrei ist und in Abteilung III noch die seinerzeitige Finanzierungsbank des Verkäufers mit 100.000,00 Euro Grundschuld eingetragen ist und der Notar weiß, dass der Käufer den Kaufpreis über eine Bank finanzieren wird, wird er den Kaufvertrag und die Abwicklung so gestalten, dass im Ergebnis und beim Schließen seiner Notarakte der Grundbuchstand wie folgt aussieht: In Abteilung I ist als Eigentümer der Verkäufer gelöscht, der Käufer ist dort eingetragen. Abteilung II des Grundbuchs ist nach wie vor lastenfrei. In Abteilung III des Grundbuchs muss die Bank des Verkäufers ausgetragen sein, die Finanzierungsbank des Käufers eingetragen. Nicht zu vergessen sind natürlich die Interessen des Verkäufers: Der Kaufpreis muss an ihn gezahlt sein. Es stellt sich natürlich sogleich die Frage, was an dieser Abwicklung so schwer sein soll, schließlich kann man auch einen Gebrauchtwagen für 50.000 Euro einfach durch Handschlag verkaufen und übereignen gegen Zahlung des Kaufpreises, ohne dass es hier größere Schwierigkeiten gibt.

Ganz so einfach und vergleichbar mit einem Gebrauchtwagenkauf ist der Kauf einer Immobilie allerdings nicht, was sich aus Folgendem ergibt: Bei Grundstücken besteht die Besonderheit eines sogenannten „gestreckten“ Erwerbs, bei dem das Eigentum am Grundstück nicht schon mit Kaufvertrag oder mit Besitzverschaffung übertragen wird wie sonst bei beweglichen Sachen, sondern der Rechtserwerb erst vollendet ist mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch in Abteilung I.

Dies bedeutet, dass beim Immobilienkauf die aus dem täglichen Leben bekannte „Zug-um-Zug-Abwicklung“ (Ware gegen Geld) nicht möglich ist.

Darüber hinaus sind für den Vollzug eines Immobilien-Kaufvertrages oft noch eine oder mehrere Genehmigungen erforderlich, die im Zuge der Abwicklung einzuholen sind. Auch aus diesem Grund ist eine Zug-um-Zug-Abwicklung nicht möglich.

Schließlich muss man auch daran denken, dass im Regelfall auch noch zwei Banken beteiligt sind, wie das vorgeschilderte Beispiel zeigt, nämlich die Bank des Verkäufers, die abzulösen ist, und die Bank des Käufers, die den Kaufpreis finanziert. Beide Banken müssen ebenfalls gesichert sein: Die abzulösende Bank muss gesichert sein, dass ihre Sicherung im Grundbuch nicht erlischt, ohne dass sie den noch ausstehenden Darlehensbetrag erhält, die finanzierende Bank des Käufers ist davor zu sichern, dass sie das Darlehen auszahlt, ohne eine Sicherung im Grundbuch in Abteilung III zu erhalten.

Schon jetzt wird deutlich, dass die Beurkundung eines Kaufvertrages und die Abwicklung in einem Termin ähnlich einem Gebrauchtwagenkauf nicht möglich ist. Theoretisch denkbar wäre dies natürlich: Dann müssten beim Notar nicht nur Verkäufer und Käufer, sondern auch der Rechtspfleger des Grundbuchamts und ein Vertreter der Verkäuferbank sowie ein Vertreter der Käuferbank und Vertreter von Behörden sitzen, deren Genehmigungen erforderlich sind. Dann könnte tatsächlich „Bargeld gegen Immobilie“ abgewickelt werden. Da dies in der Praxis nicht der Fall sein wird, hat der Notar bei der Abfassung des Immobilien-Kaufvertrages und bei der Abwicklung auf folgende Interessen zu achten:

  • Der Verkäufer ist davor zu sichern, dass er Eigentum an seiner Immobilie verliert, ohne den Kaufpreis zu erhalten.

  • Der Käufer ist davor zu schützen, dass er seinen Kaufpreis bereits an den Verkäufer gezahlt hat und letztlich dann doch kein Eigentum an der Immobilie erhält.

  • Die Altgläubigerbank des Verkäufers ist davor zu schützen, dass sie ihr Recht in Abteilung III (Grundschuld) verliert, ohne Teile des Kaufpreises zum Ausgleich des Restdarlehens zu erhalten.

  • Die finanzierende Bank des Käufers ist davor zu schützen, dass sie einen Darlehensbetrag an den Käufer beziehungsweise den Verkäufer auszahlt, ohne als Sicherheit in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen zu werden.

Der Kaufvertrag und dessen Abwicklung stellen sich daher als eine Ansammlung von „kleinen Schritten“ dar, wenn nicht schon alle Beteiligten an einem Tisch sitzen können. Da nicht „Immobilie gegen Geld“ abgewickelt werden kann, wählt der Notar die Vorgehensweise, jede Partei einen kleinen Schritt machen zu lassen, dann wiederum ist die andere Partei am Zuge und dann erfolgt der dritte Schritt. Bei der Sicherung zwischen Verkäufer und Käufer wird dies besonders deutlich:

Den ersten Schritt nach der Beurkundung geht der Verkäufer, in dem er eine Vormerkung (zum Begriff später) für den Käufer im Grundbuch eintragen lässt. Nach Vorliegen der übrigen Zahlungsvoraussetzungen geht dann der Käufer den zweiten Schritt, in dem er den Kaufpreis an den Verkäufer zahlt. Der Verkäufer geht dann den dritten Schritt der Übergabe der Immobilie und zugleich den vierten Schritt der Freigabe der Eigentumsumschreibung auf den Käufer. Bei dieser schrittweisen Vorgehensweise sind dann natürlich noch vom Notar die Sicherungsrechte der Verkäuferbank und der Käuferbank einzuarbeiten, so dass das Ganze noch einmal etwas komplizierter wird. Dies alles muss der Kaufvertrag regeln und er muss jegliche Störungsmöglichkeit vorsehen und auf jede Störung eine Antwort bereithalten. ?

Dabei sind die grobe Aufteilung und der Inhalt des Immobilien-Kaufvertrages in der Regel immer gleich. Der Kaufvertrag wird im Regelfall folgendes enthalten:

  • Vertragsparteien (Verkäufer und Käufer)
  • Beschreibung des Kaufobjekts nebst Grundbuchstand
  • Kaufpreis, Höhe, Zahlungsfälligkeit und Belastungsvollmacht
  • Übergabe, Nutzen- und Lastenwechsel, Gefahrtragung
  • Gewährleistung
  • Kosten und Steuern
  • Grundbuchanträge und Abwicklung
  • Vollmachten
  • Belehrungen des Notars

Der vom Notar entworfene Kaufvertrag wird dabei durchzogen von den Sicherungen für Verkäufer, Käufer und Kreditinstitute. Wichtig ist in diesem Zusammenhang folgende Information: Da auch der Grundstückskaufvertrag ein normaler „Kaufvertrag“ im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches ist, muss der Notar nicht alle Regelungen treffen, die ohnehin schon im BGB verankert sind. So muss zum Beispiel nicht ausdrücklich im notariellen Grundstückskaufvertrag geregelt werden, dass der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten kann, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt: Eine solche Regelung gilt für den Fall des Verzuges des Käufers schon nach BGB. Kernbereich der Regelungen sind die Sicherungen für Verkäufer und Käufer. Aus diesem Grund werden Sie nachfolgend in einem gesonderten Kapitel behandelt. Es folgen schließlich die sonstigen üblichen Regelungen zwischen Verkäufer und Käufer und die Sonderfälle beim Verkauf von Wohnungseigentum und beim Verkauf von vermieteten Objekten.

Der Vertrag muss so angelegt sein, dass selbst im schlimmsten Fall keiner Partei gravierende finanzielle oder sonstige Nachteile entstehen.

Der Notar hat hier für das Interesse beider Parteien Sorge zu tragen unabhängig davon, wer den Notar beauftragt hat. Spricht der Auftraggeber sei es Verkäufer oder Käufer von "seinem" Notar, was insoweit missverständlich ist, als der Notar zu Unabhängigkeit und Unparteilichkeit unter den Parteien verpflichtet ist.

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