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Die sonstigen Regelungen

Neben den Regelungen zum Schutz von Verkäufer und Käufer enthält der Grundstückskaufvertrag weitere wichtige Bestimmungen. Vom Umfang her einen großen Teil ausmachen die Grundbuchanträge und die vorgesehene Abwicklung mit dem Grundbuchamt mit Vormerkung, Eigentumsumschreibung, Löschung Altbelastungen sowie die dem Notar und den Notariatsfachangestellten erteilten Vollmachten und schließlich die Belehrungen des Notars, die regelmäßig am Ende der Urkunde aufgeführt sind. Für Verkäufer und Käufer besonders relevant sind die Regelungen

  • zur Übergabe, Nutzen- und Lastenwechsel und Gefahrübergang
  • zur Gewährleistung wegen Rechts- und Sachmängeln
  • zur Möglichkeit der Finanzierung des Kaufpreises über Belastungsvollmacht

Diese Regelungen sollen dementsprechend im Folgenden kurz vorgestellt werden.

a) Übergabe, Nutzen- und Lastenwechsel, Gefahrübergang
Die Übergabe ist nicht mit der Eigentumsverschaffung gleich zu setzen. Die Übergabe wird definiert als tatsächliche Besitzverschaffung und liegt zeitlich im Regelfall vor der vollständigen Eigentumsverschaffung, die ja erst mit Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch vollzogen ist.

An dieser Stelle dokumentiert sich der Unterschied zwischen Eigentum und Besitz: Besitz erwirbt der Käufer schon mit der Übergabe, die meist unmittelbar nach Kaufpreiszahlung liegt, Eigentum erst mit der Umschreibung im Grundbuch.

Regelmäßig findet sich bei der Abwicklung von Grundstückskaufverträgen folgende zeitliche Abfolge:

  • Abschluss des Kaufvertrages
  • Beantragung bzw. Eintragung der Vormerkung im Grundbuch
  • Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer auf Notaranderkonto oder direkt
  • Übergabe des Grundstücks durch den Verkäufer an den Käufer
  • Umschreibung des Eigentums im Grundbuch

Dies bedeutet allerdings nicht, dass im Einzelfall nicht eine andere Reihenfolge gewählt werden kann, z.B. auch eine Übergabe unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrages oder eine Übergabe erst nach Eigentumsumschreibung.

Sicherungen bei Übergabe

(1) Sicherungen für den Verkäufer Der Verkäufer ist zu sichern davor, dass er tatsächlichen Besitz verliert, ohne dass der Kaufpreis gezahlt ist.

"Keine Übergabe vor Zahlung"

Regelmäßig ist daher Voraussetzung der Übergabe des Grundstücks vom Verkäufer an den Käufer die vorherige Zahlung des Kaufpreises auf das Notaranderkonto bzw. die Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer direkt.

Ausnahmen bestehen in den Fällen, in denen eine schnelle Übergabe durch den Verkäufer möglich und vom Käufer gewünscht ist, also eine Übergabe vor Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer. In der Praxis empfehlen sich folgende Lösungen:

  • Abwicklung über Notaranderkonto. Die Übergabe kann dann schon nach Einzahlung, aber bereits vor Auszahlung des Kaufpreises erfolgen.
  • Der Käufer kann sich hinsichtlich der geschuldeten Rückgabe des Grundstücks bei Nichtbelegung des Kaufpreises der Zwangsvollstreckung unterwerfen.
  • Zur Sicherung des Verkäufers bei Rückabwicklung wegen Nichtzahlung des Käufers kann der Käufer eine Anzahlung auf den Kaufpreis vor der Übergabe leisten.
  • Es wird kein selbständiger Besitz verschafft, sondern nur unselbständiger Besitz, z.B. zum Zwecke der Renovierung.

(2) Sicherungen für den Käufer

Aus Käufersicht leistet er mit seiner Zahlung bereits vor. Aus seiner Sicht müsste zunächst die Übergabe erfolgen und dann die Zahlung des Kaufpreises:

"Keine Zahlung vor Übergabe"

Im Regelfall wird der Kaufvertrag aber den Interessen des Verkäufers entsprechend geregelt. Dies hat den Hintergrund darin, dass der Verkäufer mit der Beantragung der Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers ja bereits eine Vorleistung erbringt. Vom Ablauf her folgt dann die Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer, ggf. auf Notaranderkonto und dann erst in einem zweiten Schritt die Übergabe als weitere Leistung des Verkäufers.

Ausnahmsweise wird man die Übergabe vorziehen, wenn eine besondere Interessenlage des Käufers besteht:

Beispiel:

Der Käufer hat seine Wohnung entsprechend gekündigt und ist auf eine vorzeitige Übergabe angewiesen.

Folgende Lösungen bieten sich hier an:

  • Einschalten eines Notaranderkontos: Der Käufer zahlt den Kaufpreis ein, das Objekt wird ihm übergeben, nach der Übergabe gibt er den Kaufpreis gegenüber dem Notar frei und dieser zahlt dann – nach Vorliegen der übrigen Auszahlungsvoraussetzungen – den Kaufpreis aus.
  • Der Verkäufer unterwirft sich zur Sicherheit des Käufers hinsichtlich der rechtzeitigen Übergabe des Grundstücks der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde.
  • Es wird eine Vertragsstrafe vereinbart für den Fall, dass der Verkäufer das Grundstück verspätet übergibt.

Rechtliche Wirkungen der Übergabe

Im Einzelnen gilt Folgendes:

(1) Besitzwechsel
Mit der Übergabe geht die tatsächliche Sachherrschaft in Form des Besitzes auf den Käufer über. Hierin liegt auch das Risiko für den Verkäufer: Wenn der Käufer den Kaufpreis später nicht zahlt, muss er den Käufer auf Räumung des Objekts gerichtlich in Anspruch nehmen, was einige Zeit dauern kann.

(2) Eigentumswechsel
Der Eigentumswechsel ist nicht an die Übergabe geknüpft, sondern an die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

(3) Mängelfreiheit
Entscheidender Zeitpunkt für die Mängelfreiheit des Objekts ist die Übergabe. Zu diesem Zeitpunkt muss das Grundstück dem vertraglich vereinbarten Zustand bzw. dem Zustand zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages entsprechen.

(4) Übergang von Nutzen allgemein
Mit der Übergabe ist üblicherweise auch der Übergang aller Nutzungen verbunden.

Beispiel:

  • Ernterecht bei einem landwirtschaftlichen Grundstück
  • Mietzahlungen bei Erwerb eines vermieteten Objekts

(5) Übergang Nutzen speziell: Mietvertrag
Bei einem vermieteten Objekt gehen mit der Übergabe üblicherweise auch die Nutzungen aus dem Mietvertrag über. Dies bedeutet, dass der Käufer die Mietzinsbeträge vereinnahmen kann. Hier ist zu beachten, dass diese Regelung nur im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer gilt, im Außenverhältnis zwischen den beiden Parteien und dem Mieter aber gilt, dass das Mietverhältnis erst mit der Eigentumsumschreibung auf den Erwerber übergeht. Zur Lösung dieser Diskrepanz vergleiche die späteren Ausführungen.

(6) Übergang von Lasten
Auch der Übergang von Lasten des Grundstücks knüpft typischerweise an die Übergabe an. Auch hier gilt allerdings, dass eine solche Regelung nur wirkt im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer. So muss sich beispielsweise der Wohnungseigentumsverwalter hinsichtlich der Wohngeldzahlung nicht auf diese Abrede verweisen lassen, sondern kann vom Verkäufer bis zur Eigentumsumschreibung Wohngeldzahlungen verlangen und den Käufer erst nach Eigentumsumschreibung in Anspruch nehmen. Auch hier gibt es eine Diskrepanz zwischen Innenverhältnis und Außenverhältnis, Näheres später.

(7) Gefahrübergang
Mit der Übergabe geht die Gefahr über. Wird die Immobilie nunmehr beschädigt oder das Gebäude vollständig zerstört, ist dies das Problem des Käufers.

(8) Erschließungskosten
Auch hinsichtlich der Erschließungskosten könnte man auf die Übergabe abstellen: Erschließungskosten, die bis zu diesem Zeitpunkt entstehen, trägt der Verkäufer, Erschließungskosten ab diesem Zeitpunkt der Käufer. Diese Regelung ist aber ungerecht, weil der Käufer den Erschließungszustand zum Zeitpunkt des Kaufvertrages kalkuliert und hierfür einen bestimmten Preis zahlt. Wenn Erschließungsmaßnahmen zwischen dem Kaufvertrag und der Übergabe stattfinden, müssten diese nach der vorbezeichneten Regelung noch vom Verkäufer bezahlt werden, obwohl der Käufer sie nicht in seinen Kaufpreis einkalkuliert hat. Gerechter erscheint daher die Regelung im Kaufvertrag, dass für die Erschließungskosten das Datum des Kaufvertrages entscheidend ist: Was bis dahin vorhanden ist, hat der Verkäufer zu bezahlen, was danach gebaut wird der Käufer.

(9) Gestaltungsrechte
Es gibt zahlreiche Gestaltungsrechte, an deren frühzeitigem Übergang der Käufer interessiert ist.

Beispiele:

  • Stimmrecht in der WEG-Versammlung
  • Recht auf Stellen eines Bauantrages
  • Kündigungsrecht gegenüber dem Mieter

Auch hier gilt, dass man den Übergang dieser Gestaltungsrechte im Innenverhältnis an die Übergabe knüpfen kann. Im Außenverhältnis gilt allerdings regelmäßig, dass diese Rechte erst nach Eigentumsumschreibung bestehen.

Beispiel:

  • In der Wohnungseigentümergemeinschaft hat der Erwerber erst dann ein Stimmrecht, wenn er im Grundbuch eingetragener Eigentümer ist.
  • Das Kündigungsrecht gegenüber dem Mieter kann der Erwerber erst dann ausüben, wenn er im Grundbuch eingetragen ist.
  • Öffentlich-rechtlich ist Bauantrag erst dann zulässig, wenn er von dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer gestellt wird.

Auch hier kommt es wieder zu einer Diskrepanz zwischen Innen- und Außenverhältnis, Näheres unten.

Diskrepanz Innen- und Außenverhältnis

Das Problem besteht darin, dass diejenigen Regelungen, die Verkäufer und Ankäufer mit der Übergabe bewirken wollen, nur zwischen diesen gelten, nicht aber im so genannten Außenverhältnis. Betroffen sind folgende Regelungen:

(1) Übergang Nutzen speziell:
Mietvertrag Wie unter III dargestellt, geht der Mietvertrag auf den Erwerber erst mit dessen Eigentumsumschreibung über. Dies bedeutet, dass der Mieter den Erwerber als Vermieter erst ab diesem Zeitpunkt akzeptieren muss und dementsprechend auch Mietzinszahlungen bis zu diesem Zeitpunkt nach wie vor an den Verkäufer erbringen kann. Verkäufer und Käufer sind aber daran interessiert, dass das Außenverhältnis sich dem Innenverhältnis anpasst, der Mieter also ab der Übergabe bereits den Erwerber als Vermieter akzeptiert. Hierzu gibt es folgende Möglichkeiten:

  • Der Verkäufer tritt an den Käufer seine Mietzinsansprüche ab dem Übergabezeitpunkt ab und der Käufer zeigt dies dem Mieter an.
  • Der Mieter wird zur vereinbarten Abrechnung zum Übergabezeitpunkt "überredet"
  • Die Abrechnung erfolgt später im Innenverhältnis. Zahlungen, die der Mieter beispielsweise noch an den Verkäufer nach dem Übergabezeitpunkt erbringt, werden von diesem dann später ausgekehrt an den Käufer.

(2) Übergang von Lasten
Wohngeld, Grundsteuer und Versicherungen sind vom Erwerber erst ab Eigentumsumschreibung geschuldet. Folgende Möglichkeiten gibt es, das Innenverhältnis dem Außenverhältnis anzupassen:

  • Die Gläubiger werden zur vereinbarten Abrechnung "überredet".
  • Es wird die Abrechnung im Außenverhältnis zugelassen, später im Innenverhältnis aber nachgeholt.

Beispiel:

Der Verwalter zieht das Wohngeld noch vom Verkäufer bis zur Eigentumsumschreibung ein. Nach Vollzug der Eigentumsumschreibung wird im Innenverhältnis abgerechnet, d.h. der Käufer erstattet dem Verkäufer die Wohngeldbeträge ab Übergabezeitpunkt.

(3) Gestaltungsrechte
Gestaltungsrechte gehen zwingend erst über mit dem Vollzug des Eigentums, d.h. mit der Eigentumsumschreibung. Hauptfälle sind das Stimmrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft, Bauanträge oder sonstige öffentlich-rechtlichen Anträge und die Kündigung des Mietvertrages. Folgende Lösungsmöglichkeiten gibt es zur Auflösung der Diskrepanz zwischen Innenverhältnis und Außenverhältnis:

1. Möglichkeit:
Verkäufer erledigt nach Weisung des Käufers

Beispiele:

  • Der Verkäufer übt das Stimmrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft auch noch zwischen Übergabe und Eigentumsumschreibung aus, dies aber nur auf inhaltliche Weisung des Käufers.

2. Möglichkeit:
Vollmacht auf Käufer

Beispiele:

  • Soweit die Teilungserklärung Stimmrechtsvollmachten zulässt, erteilt der Verkäufer dem Käufer Vollmacht, sein Stimmrecht bereits ab der Übergabe in der Wohnungseigentümerversammlung wahrzunehmen.
  • Der Verkäufer erteilt dem Käufer Vollmacht, Bauanträge zu stellen oder die sonstigen öffentlich-rechtlichen Erklärungen abzugeben.
  • Der Verkäufer erteilt dem Käufer Vollmacht, in seinem Namen das Mietverhältnis zu kündigen. (Achtung: Geht nicht bei Eigenbedarf, da der Verkäufer keinen Eigenbedarf hat, sondern ausschließlich der Käufer)

b) Rechts- und Sachmängel Neben der Eigentumsverschaffung und der Übergabe schuldet der Verkäufer als echte Vertragspflicht auch die Mangelfreiheit des verkauften Grundstücks:

  • Das Grundstück muss frei von Rechtsmängeln sein (z.B. von Belastungen in Abteilung II und III des Grundbuchs, von Mietverträgen etc.)
  • Das Grundstück muss frei von Sachmängeln sein (z.B. frei von erheblichen Gebäudeschäden, die bei der Besichtigung nicht erkennbar waren)

Mangelfreiheit als Vertragspflicht

Im Folgenden wird die Rechtslage nach dem bürgerlichen Gesetzbuch dargestellt. Danach ist jeder Rechtsmangel und Sachmangel eine Vertragspflichtverletzung des Verkäufers mit weit reichenden Folgen. Es wird dann dargestellt die übliche vertragliche Gestaltung, die diese gesetzliche Regelung modifiziert. Die Regelungen des bürgerlichen Gesetzbuchs werden insbesondere im "Altbau"-Bereich nicht für sachgerecht gehalten, weil hier der Verkäufer für jedweden Sachmangel des Altbaubestandes in Anspruch genommen werden könnte. Die nachfolgende Darstellung gibt also ausdrücklich nur die gesetzliche Regelung wieder:

Frei von Rechtsmängeln

a. Definition
Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn ein Dritter Rechte gegenüber dem Käufer geltend machen kann, die im Kaufvertrag nicht vorgesehen waren. Solche Rechte kommen in Betracht aufgrund Privatrechts oder aufgrund öffentlichen Rechts.

b. Beispiele
Ein Rechtsmangel wird angenommen in folgenden Fällen:

  • Es bestehen Rechte in Abteilung II und III des Grundbuchs, die nicht Vertragsgegenstand sind (auch wenn sie erst nach der Vormerkung eingetragen werden und daher an sich zu löschen sind.)

  • Es bestehen Miet- oder Pachtverträge, die nicht mit dem Käufer erörtert wurden oder die später als versprochen enden

  • Es besteht eine Sozialbindung der Wohnung (Konsequenz: Gewerbeausübung und Miethöhe beschränkt)

c. Entscheidender Zeitpunkt
Das Grundstück muss spätestens zum Zeitpunkt der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch rechtsmangelfrei sein. Rechtsmängel, die zwischenzeitlich vorliegen, sind unschädlich. Alle Rechtsmängel, die also zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung noch beseitigt werden können (z.B.: Der Mieter wird zum Verzicht auf seinen Mietvertrag gebracht, nicht erkannte Rechte in Abteilung II oder III des Grundbuchs werden gelöscht) sind unerheblich.

d. Rechte des Käufers bei Rechtsmängeln
In einer ersten Stufe kann der Käufer vom Verkäufer Nacherfüllung verlangen, d.h. die Beseitigung des Rechtsmangels.

Wenn eine Frist zur Nacherfüllung erfolglos gesetzt wurde oder wenn die Nacherfüllung selbst erfolglos war, kann der Käufer Minderung verlangen, d.h. Herabsetzung des Kaufpreises. Wahlweise kann er auch den Rücktritt vom Kaufvertrag erklären, wenn zusätzlich ein nicht unerheblicher Mangel vorliegt. Schließlich kann in einer vierten Stufe der Käufer auch Schadenersatz vom Verkäufer verlangen, wenn der Rechtsmangel durch den Verkäufer zusätzlich zu den vorgenannten Voraussetzungen verschuldet ist.

2. Frei von Sachmängeln

a. Definition
Ein Sachmangel liegt vor, wenn:

  • Der Kaufgegenstand nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat

oder

  • der Kaufgegenstand nicht geeignet ist für die im Vertrag vorausgesetzte Verwendung

oder

  • der Kaufgegenstand nicht geeignet ist für seine gewöhnliche Verwendung, also nicht die Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen gleicher Art üblich sind und die der Käufer erwarten kann.

b. Beispiele Ein Sachmangel wird in folgenden Fällen angenommen:

  • Die Bausubstanz weist Mängel auf
  • Das Gebäude ist ohne Baugenehmigung errichtet (betroffen sind insbesondere die Spitzbodenbereiche und die Hobbyräume, die zum Aufenthalt von Menschen nicht geeignet sind)
  • Das Bestehen von Denkmalschutz
  • Die Grundstücksgröße weicht von der angegebenen Größe ab
  • Die Wohnfläche weist von der angegebenen Größe ab
  • Der Verkäufer hat den Käufer nicht auf einen erheblichen Mietzinsrückstand des im Objekt vorhandenen Mieters hingewiesen (erheblich dürfe ein Mietzinsrückstand schon bei zwei Monatsmieten sein)
  • Der Verkäufer hat den Käufer nicht auf einen früheren Hausschwammbefall hingewiesen. Die Hinweispflicht besteht nach der Rechtsprechung auch dann, wenn der Hausschwammbefall vollständig beseitigt war, da bei einem solchen Befall ein Wiederkehren des Mangels nicht unwahrscheinlich ist
  • Der Verkäufer hat auf Geruchs- und Lärmbelästigung nicht hingewiesen, die für den Käufer bei der Besichtigung nicht erkennbar waren
  • Der Verkäufer einer Eigentumswohnung hat den Käufer nicht darauf hingewiesen, dass die Eigentümergemeinschaft unter sich stark zerstritten ist.
  • Der Verkäufer hat den Käufer nicht auf ihm bekannte Altlasten des Grundstücks hingewiesen.

Ein Sachmangel wurde verneint in folgenden Fällen:

  • Fehlen der behördlichen Schlussabnahme bei im Übrigen bestehender Baugenehmigung
  • Frühere Nutzung des Objekts als Bordell
  • Zukünftig entstehende hohe Erschließungskosten

c. Entscheidender Zeitpunkt
Beim Sachmangel ist die Übergabe der entscheidende Zeitpunkt: Der Verkäufer verliert die Sachherrschaft und dementsprechend die Möglichkeit der Einwirkung auf das Objekt. Zu diesem Zeitpunkt muss das Objekt also frei von Sachmängeln sein.

d. Rechte des Käufers bei Sachmangel
Die Rechte des Käufers bei einem Sachmangel sind identisch geregelt zu den Rechten bei einem Rechtsmangel (vgl. oben).

Übliche kaufvertragliche Regelungen in Abweichung vom Gesetz

Die gesetzlichen Regelungen wurden vorstehend geschildert. Diese Regelungen werden in Immobilien-Kaufverträgen oft für nicht sachgerecht oder ausreichend gehalten: Einerseits ist insbesondere im Altbaubereich eine Beschränkung der Rechte des Käufers erforderlich, andererseits gibt es in anderen Bereichen durchaus auch eine Erweiterung dieser Rechte durch entsprechende Zusicherungen der Verkäuferseite.

1. Beschränkungen der Käuferrechte
Es gibt zwei Wege, im Grundstückskaufvertrag die oben geschilderten gesetzlichen Rechte des Käufers bei Rechts- oder Sachmängeln angemessen zu beschränken:

1. Weg: Dem Verkäufer bekannte Mängel
Bei bekannten und zwischen den Parteien eventuell schon diskutierten Mängeln ist der günstigste Haftungsausschluss für den Verkäufer die Aufklärung des Käufers über diesen Mangel. Dies stellt im Regelfall kein Problem dar, weil der Käufer den Mangel ohnehin nach Besichtigung oder nach Aufklärung durch den Verkäufer kennt und "eingepreist" hat. Zur Sicherung des Verkäufers sollte aber in diesen Fällen stets im Grundstückskaufvertrag ein entsprechender Hinweis aufgenommen werden, damit der Verkäufer später auch beweisen kann, den Käufer über diesen Mangel aufgeklärt zu haben.

Beispiel:

"Dem Käufer ist bekannt, dass im Keller des Kaufobjekts vor etwa vier Monaten Feuchtigkeit aufgetreten ist."

Bei einer erfolgten Aufklärung kann der Käufer Rechte aus dem vorhandenen Mangel nicht geltend machen, da er das Objekt in Ansehung des Mangels gekauft hat.

2. Weg: Dem Verkäufer unbekannte –später auftretende- Mängel
Bei Mängeln, die für den Käufer nicht erkennbar sind, ist grundsätzlich ein Ausschluss der Mängelhaftung in vollem Umfang zulässig und wird insbesondere im Altbaubereich auch regelmäßig in einem Immobilien-Kaufverträgen enthalten sein.

"Verkauft wie besichtigt unter Ausschluss der Haftung für etwaige Sachmängel."

Bei folgenden Ausnahmen greift der Ausschluss der Mängelhaftung zu Gunsten des Verkäufers nicht mit der Folge, dass der Käufer dann wiederum die gesetzlichen Rechte wegen eines vorhandenen Rechtsmangels oder Sachmangels hat (vgl. oben).

1. Ausnahme: Garantie
Wenn der Verkäufer für das Vorhandensein bestimmter Umstände die Garantie übernimmt, kann ihm natürlich der gleichzeitig geregelte Ausschluss der Mängelhaftung nicht zugute kommen.

Beispiel:

Der Verkäufer versichert, dass der Kellerbereich des Hauses "absolut trocken" ist. Zeigt der Keller nach Entfernen einer Wandverkleidung doch Feuchtigkeit, entlastet den Verkäufer die allgemeine Enthaftungsklausel natürlich nicht, er wird vielmehr an seiner Garantie festgehalten.

2. Ausnahme: Arglistiges Verschweigen
Die allgemeine Haftungsaussschlussklausel entlastet den Verkäufer auch nicht bei solchen Mängeln, die für den Käufer nicht erkennbar aber dem Verkäufer bekannt waren. Bei einem arglistigen Verschweigen des Mangels haftet der Verkäufer stets nach der gesetzlichen Regelung (vgl. oben).

Das Problem in der Praxis besteht für den Käufer darin, die Arglist des Verkäufers zu beweisen. Dies wird im Regelfall nur aufgrund von Indizien möglich sein. Immerhin gibt es die Fälle, in denen ein Nachweis einfach möglich ist, z.B. die sich aus den Protokollen der Wohnungseigentümerversammlung über Jahre hinweg diskutierter Mängel.

3. Ausnahme: Neubau
Der Bundesgerichtshof hält den "formelhaften" Ausschluss der Mängelgewährleistungsrechte des Käufers dann nicht für zulässig, wenn Kaufgegenstand ein "Neubau" ist. Ein Neubau wird von der Rechtsprechung in folgenden Fällen angenommen:

  • Das Objekt steht bis zu drei Jahre leer
  • Das Objekt ist bewohnt, es sind aber noch nicht 18 Monate vergangen.

Zu beachten ist, dass die Haftungseinschränkung zu Gunsten des Verkäufers auch bei einem "Neubau" möglich ist. Die Rechtsprechung verlangt in diesen Fällen nur eine ausführliche Erörterung und einen Risikohinweis durch den Notar. Wenn der Notar hier nur eine allgemeine Ausschlussklausel verwendet, gilt – mit gravierenden Folgen für den Verkäufer – die gesetzliche Regelung (vgl. oben), nach der der Verkäufer für jedweden Sachmangel einzustehen hat. Da der beurkundende Notar oft nicht über die Information verfügt, ob es sich bei dem bestehenden Gebäude um einen Neubau oder um einen Altbau handelt, sind die Vertragsparteien bzw. die beteiligten Makler dringend anzuhalten, diesen Umstand bereits beim ersten Entwurfsauftrag dem Notar mitzuteilen.

4. Ausnahme: Mangel zwischen Besichtigungstermin oder Kaufvertrag und Übergabe
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der allgemeine Haftungsausschluss zu Gunsten des Verkäufers nur für Mängel gilt, die entweder unbekannt geblieben sind bis nach der Übergabe oder aber erkennbar waren zum Zeitpunkt des Besichtigungstermins bzw. des Kaufvertrages. Will sich der Verkäufer daher auch für Mängel entlasten, die zwischen dem Besichtigungstermin/Kaufvertrag und der Übergabe entstehen, bedarf es einer erweiterten Haftungsausschlussklausel. Allerdings wird im Regelfall der Käufer nicht einsehen, für Mängel einstehen zu müssen, die vor der Übergabe und damit noch im Einflussbereich des Verkäufers entstehen. Ggf. ist hier eine differenzierte Regelung zu treffen.

5. Ausnahme: Sachmangel bei Vorliegen eines "Verbrauchervertrages"
Wenn ein Verbrauchervertrag vorliegt, also insbesondere der Verkäufer Unternehmer ist (z. B. Kauf von einer GmbH) gilt die Sachmängelbeschränkung nicht uneingeschränkt. Vielmehr ist eine Klausel hinzuzunehmen, nach der der Verkäufer in jedem Fall haftet für Schäden an Körper, Leben oder Gesundheit des Käufers, die durch einen Sachmangel entstehen und für Mängel, die er durch grobes Verschulden herbeigeführt hat. Wird diese Beschränkung zu Lasten des Verkäufers nicht aufgenommen, ist dies auch für ihn nachteilig: der gesamte Haftungsausschluss ist dann unwirksam, so dass auch beim Altbau für jeden Mangel nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches gehaftet wird. Es liegt also auch im Interesse des Verkäufers, dass diese Einschränkung der Haftungsbegrenzung im Kaufvertrag vorgesehen wird.

2. Erweiterungen zu Gunsten des Käufers

Die gesetzliche Regelung (vgl. oben) kann zu Gunsten des Käufers erweitert werden durch folgende Maßnahmen:

Der Käufer vereinbart mit dem Verkäufer eine bestimmte Beschaffenheit des Objekts.

(Beispiele: "Es handelt sich um ein Baugrundstück"; "Der Verkäufer versichert, dass eine Dämmfassade vorhanden ist")

Schließlich gibt es insbesondere im Bereich des Verkaufs von Renditeobjekten auch umfassende Garantieerklärungen des Verkäufers.

Zum Beispiel:

"Der Verkäufer garantiert, dass die aus der Anlage ersichtlichen Mietverhältnisse ungekündigt bestehen, die dort genannte Miethöhe zutreffend ist, keine Mietstreitigkeiten mit den Mietern geführt werden und die angegebenen Flächenmaße stimmen."

Vier Tipps für Verkäufer

Zunächst sei folgender taktischer Hinweis gegeben:

Grundsätzlich ist zu akzeptieren, dass ein Kaufinteressent eine umfassende Prüfung des Vertragsobjekts vornimmt, gerade weil beim Altbau üblicherweise die Sachmängelhaftung des Verkäufers vollständig ausgeschlossen ist (vgl. oben).

Eine ungewöhnlich tiefgehende Prüfung durch den Käufer ("Due Diligence") kann aber für den Verkäufer zu einer ungewünschten Nebenwirkung führen. Holt beispielsweise ein Käufer mehrere Sachverständigengutachten ein und werden zum Teil Mängel festgestellt und zum Teil Verdachtsmomente geäußert, hat der Verkäufer bei Kenntnis von diesen Gutachten einem späteren Interessenten hiervon ungefragt Mitteilung zu machen, weil sonst ein arglistiges Verhalten vorliegt. Dies stärkt die Position des Kaufinteressenten, der die Prüfung vorgenommen hat.

Als rechtlicher Hinweis ist wichtig, dass unzutreffende Beschaffenheitsvereinbarungen und unzutreffende Zusicherung des Verkäufers unbedingt vermieden werden müssen, führen sie doch zu erheblichen rechtlichen Konsequenzen. Hier gibt es Standardzusicherungen, die zu eben solchen Standardproblemen führen: wer die Miethöhe bei einem vermieteten Kaufobjekt oder die Wohn-Nutzfläche zusichert oder garantiert, muss sich als Verkäufer seiner Sache sehr sicher sein.

Der Verkäufer sollte weiter darauf achten, dass er wirklich alle entscheidenden Umstände offenbart. Immer wieder Fehler gemacht werden beim Denkmalschutz, bei der Sozialbindung, bei der sogenannten Hobbyraum-Problematik (Räume nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen geeignet) und nicht genehmigten An- und Ausbauten. Werden Umstände nicht offenbart, haftet der Verkäufer dem Käufer nach Abschluss des Kaufvertrages wegen eines vorhandenen Sach- oder Rechtsmangels.

Mängel, die dem Verkäufer und auch schon dem Käufer bekannt sind, führen zu keinen Konsequenzen. Das Problem könnte aber darin liegen, die Aufklärung des Käufers über das Vorhandensein dieser Mängel nach Abschluss des Kaufvertrages noch beweisen zu müssen. Hier empfiehlt sich die genaue Benennung aller Mängel im Kaufvertrag oder eine Mängelliste außerhalb des Kaufvertrages, deren Erhalt vom Käufer schriftlich bestätigt wird. Schließlich gibt es juristische Fallen bei der Haftungsausschluss-Klausel, die vermieden werden müssen:

  • Bei einem "Verbrauchervertrag", also insbesondere dann, wenn der Verkäufer eines Grundstücks gewerblich handelt, wie z. B. bei einer juristischen Person, muss der Ausschluss der Mängelgewährleistungsrechte des Käufers mit einem Zusatz versehen sein.

  • Die gleiche Problematik gilt bei einem Neubau im Rechtssinne (vgl. oben)

Vier Tipps für Käufer

Zunächst sei ein taktischer Hinweis gegeben:
Da im Regelfall insbesondere beim Altbau die Sachmängelhaftung des Verkäufers vollständig ausgeschlossen ist und sich praktisch nur auf die Fälle des arglistigen Verschweigens von Mängel beschränkt, liegt es im Interesse des Käufers, das Objekt vor Abschluss des Kaufvertrages einer intensiven Prüfung zu unterziehen. Dies kollidiert aber möglicherweise mit den Interessen des Verkäufers, eine ungewöhnlich tiefgehende Prüfung nicht zuzulassen (vgl. oben vier Tipps für Verkäufer).

Rechtlich sollte der Käufer darauf achten, dass die ihm wichtigen Punkte in den Kaufvertrag aufgenommen und diese Aufnahme auch zutreffend geregelt ist. Beispielsweise wichtig sein könnte die Zusicherung des Verkäufers zur Miethöhe bei vermieteten Objekten, die Bebaubarkeit des Grundstücks, bestimmte Flächenangaben oder geschuldete Restarbeiten, die der Verkäufer bis zur Übergabe noch erbringen soll. Der Notar sollte hier mit einer Zusicherung oder Garantie des Verkäufers arbeiten, nach Möglichkeit bei noch ausstehenden Mitwirkungshandlungen des Verkäufers diese Mitwirkungshandlungen auch zur Fälligkeitsvoraussetzung für den Kaufpreis machen und ggf. sogar in einem eigenen Abschnitt die Rechte des Käufers bei Nichterfüllung der Verkäuferverpflichtungen regeln.

Manchmal ist im Kaufvertrag geregelt, dass der Käufer bestimmte Risiken bewusst übernimmt.

Beispiele:

  • Der Käufer übernimmt Altbelastungen in Abteilung II des Grundbuchs, die nicht zu löschen sind.
  • Der Käufer übernimmt das Risiko der Einsicht in das Baulastenverzeichnis.
  • Der Käufer übernimmt das Risiko der Bebaubarkeit des Grundstücks nach seinen Vorstellungen.

Diese übernommenen Risiken sind genau zu überprüfen, ggf. sollte der Notar gebeten werden, hier vor der Beurkundung weitere Nachforschungen anzustellen (Einsicht in das Baulastenverzeichnis, Kopieren der Bewilligung zur zu übernehmenden Belastung in Abteilung II aus dem Grundbuch, etc.).

Schließlich sei darauf hingewiesen, dass es zum völligen Haftungsausschluss bei Sachmängeln auch Alternativen gibt, die der Käufer durchaus verhandeln kann.

Beispiele:

  • Abtretung der Ansprüche des Verkäufers, die dieser gegenüber Handwerksfirmen hat.
  • Haftung des Verkäufers für Mängel in einem bestimmten Teilbereich bis zu einem bestimmten Betrag.

c) Belastungsvollmacht und Finanzierungsgrundschuld
In den meisten Fällen muss der Käufer den Kaufpreis finanzieren und zur Sicherheit für seine finanzierende Bank auch gerade das Kaufobjekt mit einer Grundschuld belasten können. Das Problem liegt darin, dass der Käufer eine solche Belastung des Kaufgrundstücks rechtlich erst dann vornehmen kann, wenn bereits die Eigentumsumschreibung erfolgt ist und er im Grundbuch eingetragener Eigentümer ist. Da der Kaufpreis aber im Sicherungsinteresse des Verkäufers vor diesem Zeitpunkt an den Verkäufer gezahlt werden muss, kann bis zur Eigentumsumschreibung nicht zugewartet werden. Dementsprechend muss es im ersten Schritt dem Käufer ermöglicht werden, das Kaufgrundstück bereits zu einem Zeitpunkt zu belasten, zu dem der Kaufvertrag noch nicht vollständig abgewickelt ist. Andererseits ist zu beachten, dass eine solche Belastung vor Kaufpreiszahlung auf den Käufer für den Verkäufer ein erhebliches Risiko darstellen kann: Wenn der Käufer bzw. wenn die finanzierende Bank den Kaufpreis letztlich nicht zahlt, das Grundstück aber dann mit einer Grundschuld zu Lasten des Verkäufers belastet ist, kann diese Grundschuld den Vermögenswert des Verkäufers völlig entwerten.

In der Praxis hat sich die Regelung einer so genannten "Belastungsvollmacht" eingebürgert, wobei zwei Aspekte wichtig sind:

  • Zum einen die Möglichkeit des Käufers, schon vor Eigentumsumschreibung das Grundstück zu Gunsten seiner finanzierenden Bank zu belasten (Belastungsvollmacht)
  • Zum zweiten aber Sicherungen des Verkäufers vor der Eintragung einer Grundschuld, ohne dass im Gegenzug der Kaufpreis an ihn gezahlt wird (Sicherungen des Verkäufers).

(1) Belastungsvollmacht zu Gunsten des Käufers
Allgemeine Regelung

Eine Grundschuld auf dem verkauften Grundstück kann grundbuchmäßig nur derjenige bestellen, der noch im Grundbuch eingetragener Eigentümer ist. Dies ist zum Zeitpunkt der Abwicklung des Kaufvertrages noch der Verkäufer. Dementsprechend müssen sämtliche Erklärungen, die zu einer Belastung des Grundstücks mit einem Grundpfandrecht führen, letztlich auf den Verkäufer zurück gehen. Die Praxis bedient sich hier der Gestaltung, dass der Verkäufer dem Käufer Vollmacht erteilt, das ihm – dem Verkäufer – noch gehörende Grundstück mit einer Finanzierungsgrundschuld zu belasten. In Ausübung dieser Belastungsvollmacht bestellt der Käufer dann als Bevollmächtigter des Verkäufers im Zuge der Abwicklung des Kaufvertrages eine Grundschuld auf dem verkauften Grundstück. Da über die Vollmacht der Verkäufer diese Erklärung abgegeben hat, wird die Grundschuld im Grundbuch trotz der noch fehlenden Eigentumsumschreibung auf den Käufer eingetragen.

Höhe der Belastungsvollmacht
Üblicherweise wird die Belastungsvollmacht in Höhe des Kaufpreises gewährt. In manchen Fällen besteht aber ein höherer Finanzierungsbedarf des Käufers, sodass auch die Grundschuld für die gesicherte Bank höher sein muss und dementsprechend auch die Belastungsvollmacht. Beispiele:

  • Käufer nimmt ein Disagio
  • Käufer finanziert auch die Nebenkosten des Erwerbs (Maklerprovision, Notar und Grundbuchamt, Grunderwerbsteuer)
  • Käufer finanziert auch Umbaumaßnahmen
  • Der Käufer eines Baugrundstücks finanziert auch den Hausbau

In diesen Fällen genügt eine Belastungsvollmacht in Höhe des Kaufpreises nicht, vielmehr muss die Belastungsvollmacht den gesamten Finanzierungsbedarf des Käufers abdecken. Für den Verkäufer ist zunächst "merkwürdig", dass er beispielsweise bei einem Kaufpreis eines Baugrundstücks von 50.000,00 € Belastungen in Höhe von insgesamt 300.000,00 € zulassen soll. Da seine Sicherungen aber umfassend sind und insbesondere gewährleistet ist, dass die Grundschuld nur dann eingetragen wird, wenn der Kaufpreis an ihn gezahlt wird, stellt dies letztlich für ihn kein Risiko dar (vgl. die Ausführungen unter 2).

In der Praxis ist die Belastungsvollmacht der Höhe nach unbeschränkt, wenn eine begrenzte Höhe der Eintragung nicht angegeben ist. Will der Käufer daher eine Belastungsvollmacht erhalten bei einem Kaufpreis von 50.000,00 € in Höhe von 300.000,00 €, bieten sich folgende Formulierungen an:

  • "Verkäufer bevollmächtigt Käufer, den Kaufgegenstand mit Grundpfandrechten bis zu 300.000,00 € zu belasten" oder
  • "Verkäufer bevollmächtigt Käufer, den Kaufgegenstand mit Grundpfandrechten in beliebiger Höhe zu belasten". oder
  • "Verkäufer bevollmächtigt Käufer, den Kaufgegenstand mit Grundpfandrechten zu belasten."

Wenn die Belastungsvollmacht der Höhe nach nicht begrenzt ist, gilt sie als in unbegrenzter Höhe erteilt.

Zinsen und Nebenleistungen
Die für die finanzierende Bank einzutragende Grundschuld umschreibt die Möglichkeit der Bank, bei einem Not leidenden Objekt die Zwangsversteigerung durchzuführen. Die Bank ist nicht nur auf die Nennung der Hauptsumme in der Grundschuld angewiesen, sondern auch auf die Benennung der Zinsen und Nebenleistungen. Die in der Grundschuld und im Grundbuch erwähnten Zinsen entsprechen der Höhe nach nicht den Darlehenszinsen, die im Regelfall weit darunter liegen. Die Bank muss jedoch damit rechnen, dass das Darlehen "Not leidend" wird und dementsprechend dann Verzugszinsen geltend gemacht werden. Da bei lang laufenden Darlehen die Höhe der Verzugszinsen stark differieren kann, bestehen die Banken auf einer "Schutzhülle", die oft ein Vielfaches der tatsächlich gezahlten Zinsen beträgt. Vor diesem Hintergrund ist zu verstehen, dass Grundschulden oft mit Zinsen von 15 – 20 % im Grundbuch eingetragen werden.

Vollmacht auf die Notariatsangestellten
Bereits im Grundstückskaufvertrag bevollmächtigen Verkäufer und Käufer die Notariatsangestellten, sämtliche Erklärungen für sie abzugeben und insbesondere, aufgrund der Belastungsvollmacht die Grundschuld für den Käufer zu bestellen. Dementsprechend ist es in der Praxis nicht unbedingt erforderlich, dass der Käufer zur Ausübung der Belastungsvollmacht und zur Bestellung der Finanzierungsgrundschuld einen weiteren Termin beim Notar macht; die Urkunde kann vielmehr auch durch Verlesen des Notars vor den Notariatsangestellten errichtet werden, der Käufer muss nur die Grundschuldbestellungs-Formulare seiner finanzierenden Bank an den Notar übersenden.

(2) Sicherungen des Verkäufers
Das Verkäuferrisiko bei Erteilung einer Belastungsvollmacht besteht darin, dass sein Grundstück mit einem Grundpfandrecht belastet wird und das Grundbuch praktisch "blockiert", ohne dass er den Kaufpreis erhält. Wenn aber sicher gestellt ist, dass er den Kaufpreis erhält, kann es ihm egal sein, in welcher Höhe sein Grundbuch im Zwischenstadium belastet ist. Diesem Sicherungsinteresse des Verkäufers tragen die folgenden Regelungen Rechnung:

Haftung nur mit Kaufgrundstück
Der Verkäufer erteilt dem Käufer lediglich Vollmacht, die verkaufte Immobilie während der Abwicklungsphase mit Grundpfandrechten zu belasten. Es muss geregelt sein, dass der Verkäufer keinerlei persönliche Verpflichtungen eingeht, also insbesondere nicht Darlehensnehmer des vom Käufer aufgenommenen Darlehens wird. (vgl. Muster "c")

Zahlungsanweisung
Es muss gewährleistet sein, dass die finanzierende Bank dem Käufer den Finanzierungsbetrag nicht in die Hand gibt mit der Bitte, diesen an den Verkäufer weiter zu leiten. Der sicherste Weg ist der direkt von der finanzierenden Bank an den Verkäufer bzw. an die abzulösende Bank. Dementsprechend wird regelmäßig eine Zahlungsanweisung an seine finanzierende Bank vorgenommen dergestalt, dass der Verkäufer Anspruch darauf hat, dass der Betrag direkt an ihn gezahlt wird bzw. auf das Notaranderkonto (vgl. Muster "b").

Kostenregelung
Da es um Finanzierungsaufwand geht, sollte geregelt sein, dass der Käufer sämtliche Kosten der Bestellung der Grundpfandrechte übernimmt (vgl. Muster "c").

Bindungen der finanzierenden Bank
Die wichtigste Sicherung des Verkäufers besteht darin, dass der finanzierenden Bank bereits im Kaufvertrag bestimmte Bindungen vorgegeben werden, die in der Grundschuldbestellungsurkunde dann eingehalten werden müssen. Die Bindung bewirkt, dass die Bank die Grundschuld nur dann als Sicherungsmittel behalten darf, wenn der Kaufpreis in dieser Höhe gezahlt ist. Die Sicherungsabreden der Bank mit dem Käufer sehen üblicherweise so aus, dass sämtliche Ansprüche der Bank gegen den Käufer, auch außerhalb der Finanzierung des Grundstückskaufvertrages, von der Grundschuld gesichert werden. Diese Sicherungsvereinbarungen gelten nicht im Verhältnis zum Verkäufer, so lange der Kaufpreis nicht gezahlt ist. Mit der Regelung im Muster unter "a" wird also verhindert, dass zu Lasten des Verkäufers eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist ohne dass er den Kaufpreis in dieser Höhe erhalten hat.

Muster

§ 3 Belastungsvollmacht
1.
Um dem Käufer die Finanzierung des Kaufpreises und eventuell über den Kaufpreis hinausgehen den Aufwandes zu erleichtern, verpflichtet sich der Verkäufer bei der Bestellung vollstreckbarer (§ 800 ZPO) Grundpfandrechte zugunsten deutscher Geldinstitute als derzeitiger Eigentümer mitzuwirken.

Die Mitwirkungspflicht besteht zur Absicherung des Verkäufers nur, wenn in der Grundpfandrechtsbestellungsurkunde die folgenden, von den Beteiligten bereits jetzt getroffenen Vereinbarungen wiedergegeben werden:

a) Sicherungsabrede
Der Grundpfandrechtsgläubiger darf das Grundpfandrecht nur insofern als Sicherheit verwerten oder behalten, als er tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet hat. Alle weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen innerhalb oder außerhalb dieser Urkunde gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung. Ab dann gelten sie für und gegen den Käufer als neuen Sicherungsgeber.

b) Zahlungsanweisung
Soweit der Kaufpreis nicht zur Freistellung des verkauften Kaufgegenstandes von eingetragenen Belastungen zu verwenden ist, sind Zahlungen gemäß a) in Höhe des Kaufpreises auf das Konto des Verkäufers zu leisten.

c) Persönliche Zahlungspflichten, Kosten
Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang mit der Grundpfandrechtsbestellung keinerlei persönliche Zahlungspflichten. Der Käufer verpflichtet sich, den Verkäufer von allen Kosten und sonstigen Folgen der Grundpfandrechtsbestellung freizustellen.

d) Fortbestand des Grundpfandrechts
Das bestellte Grundpfandrecht darf auch nach der Eigentumsumschreibung auf den Käufer bestehen bleiben. Alle Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche, die mit ihm zu tun haben, werden hiermit mit Wirkung ab Bezahlung des Kaufpreises, in jedem Fall aber ab Eigentumsumschreibung, auf den Käufer übertragen. Die entsprechende Grundbucheintragung wird bewilligt.

2.
Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer ihn bei allen vorstehenden Rechtshandlungen zu vertreten und die dinglichen und schuldrechtlichen Erklärungen zur Eintragung von Grundpfandrechten zuzüglich Zinsen bis zu 20 % p.a. ab dem heutigen Tage und Nebenleistungen einmalig bis zu 10 % abzugeben und entsprechende Eintragungen zu bewilligen und zu beantragen sowie dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfungen auch in der Weise zu erklären, dass die Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer zulässig ist. Der persönlichen Zwangsvollstreckung darf der Verkäufer nicht unterworfen werden.

Diese Vollmacht gilt nur, wenn in der Grundpfandrechtsbestellungsurkunde die vorstehend unter a) bis d) getroffenen Bestimmungen wiedergegeben werden.

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