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Grundstückskaufvertrag als Ratenkauf

A) Ausgangssituation

Wenn ein Objekt schwer verkäuflich ist, muss sich der Eigentümer gegebenenfalls auf einen Käufer einlassen, der keine Finanzierung erhält oder der den Kaufpreis nur teilweise durch Finanzierung und Eigenkapital abdecken kann. In diesen Fällen wird der Käufer den Wunsch äußern, den Restkaufpreis in Raten zahlen zu können.

Eine solche Ausgangssituation zum Ratenkauf kann auch dann vorliegen, wenn bei einer normalen Abwicklung des Kaufvertrages mit voller Zahlung des Kaufpreises und Ablösung der Altbelastung in Abteilung III des Grundbuchs für den Verkäufer eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Die Vorfälligkeitsentschädigung besteht in der Nachberechnung der Bank, nach der sie über den valutierenden Betrag hinaus gegenüber dem Verkäufer auch entgangene Zinsen geltend machen kann. Je nach Laufzeit und Zinsbindung des Darlehens kann hier eine Vorfälligkeitsentschädigung von bis zu 10 % der restlichen Darlehenssumme entstehen. Es kann also auch der Verkäufer daran interessiert sein, dass das Darlehen nicht vollständig in einem Zug abgelöst, sondern durch weitere Ratenzahlungen bedient wird.

B) Fallgruppen

Hat der Käufer kein Eigenkapital und ist ihm auch keine teilweise Finanzierung möglich, wird es um die Vereinbarung einer vollständigen Ratenzahlung gehen. Erhält der Käufer eine Teilfinanzierung und/oder hat er einen Teil Eigenkapital, wird sich die Frage stellen, ob nach einer mehr oder weniger großen Anzahlung der Restkaufpreis in Raten gezahlt werden kann.

Bei der rechtlichen Konstruktion ist von wesentlicher Bedeutung die Unterscheidung, ob derzeit im Grundbuch noch Altgläubiger in Abteilung III eingetragen sind, die abgelöst werden müssen oder ob dies nicht der Fall ist (vgl. C und D).

C) Keine Altbelastungen in Abt. III vorhanden

I. Grundsatz

Im Grundsatz kann hier ein normaler Kaufvertrag und damit das übliche Formular verwendet werden. Es wird zunächst die Festlegung eines Kaufpreises erfolgen, die Mängelgewährleistung wird identisch mit einem normalen Kaufvertrag geregelt und auch die übrigen Bestandteile sind identisch mit denen eines ganz normalen Kaufvertrages, den der Käufer durch Einmalzahlung zu erfüllen hat. Sicherheitshalber wird man trotz der gewünschten Ratenzahlung eine Belastungsvollmacht zu Gunsten des Käufers aufnehmen für den Fall, dass ihm im Zuge der Abwicklung des Kaufvertrages vielleicht doch noch die Finanzierung des Kaufpreises gelingt. Da die Aufnahme der Belastungsvollmacht in dem Notarvertrag mit keinen höheren Kosten verbunden ist, ist dies unschädlich. Hinzuweisen ist darauf, dass auch bei ratenweiser Tilgung des Kaufpreises die Grunderwerbsteuer sofort in voller Höhe fällig wird. Überhaupt muss der Käufer darauf achten, dass er jedenfalls die gesamten Nebenkosten des Erwerbs zeitnah zahlen muss; dies sind:

  • eventuelle Maklerprovision,
  • Grunderwerbsteuer,
  • Kosten des Notars
  • Kosten des Grundbuchamts.

II. Besonderheiten bei Ratenzahlungsvereinbarung

Bei einer Ratenzahlungsvereinbarung wird – wie bereits erwähnt – das normale Muster eines Kaufvertrages verwendet. Die Regelung zur Kaufpreiszahlung wird ersetzt durch eine komplexere Regelung, bei der es vor allen Dingen um Einzelheiten zur Ratenzahlungsvereinbarung geht und um die Sicherung des Verkäufers bei Zahlungsverzug und bei Rückabwicklung.

1. Ratenzahlungsvereinbarung

Zunächst ist die Höhe der Raten zu bestimmen. Diese hängt im Wesentlichen von den persönlichen Verhältnissen des Käufers ab. Grundsätzlich können Raten auch vereinbart werden, die sich an der Laufzeit üblicher Bankdarlehen orientieren. Der Verkäufer wird sich aber oft schwer tun, eine Ratenzahlungszeit von 30 Jahren zu akzeptieren. Man sollte daher Wert darauf legen, dass der Kaufpreis, der in Raten gezahlt wird, innerhalb von 10 bis höchstens 15 Jahren getilgt ist.

Da es üblicherweise auch im Interesse des Verkäufers liegt, dass der Kaufpreis schneller gezahlt wird als in Raten vereinbart, wird man Sondertilgungen ohne weiteres zulassen können.

Fraglich ist, in welcher Höhe man Zinsen für die Kaufpreisstundung – um eine solche handelt es sich hier – ansetzt. Der Grund für die Verzinsung liegt in dem wirtschaftlichen Ausgleich, den der Verkäufer für das nicht sofort erhaltene Kapital benötigt. Bei normaler Abwicklung eines Kaufvertrages erhält der Verkäufer den Betrag und kann diesen ertragreich anlegen. Außerdem ist an einen Inflationsausgleich zu denken, da eine in 10 Jahren erhaltene Rate wegen der fortschreitenden Inflation nicht den gleichen Wert hat wie ein heute erhaltener Betrag. Hinsichtlich der Höhe der Zinsen kann man nur eine Orientierung geben. Das Interesse des Verkäufers dürfte so gelagert sein, jedenfalls Zinsen wie für eine normale Geldanlage zu erhalten. Das Interesse des Käufers dürfte darin liegen, jedenfalls keine höheren Zinsen als die Bankfinanzierungszinsen zu zahlen. Wenn man sich hier in der Mitte der beiden Zinshöhen (für normale Geldanlage und für Bankfinanzierungszinsen) trifft, liegt eine solche Regelung sowohl im Interesse des Verkäufers, der etwas höhere Zinsen erhält als für eine normale Geldanlage als auch im Interesse des Käufers, der etwas niedrigere Zinsen als bankübliche zahlen muss. Zu beachten ist, dass die Verzinsung eines Kaufpreises auch Steuerrelevanz hat. Zinsen sind beim Verkäufer Einkünfte aus Kapitalvermögen und müssen ggf. bei Überschreitung des Freibetrages versteuert werden. Zinsen sind beim Käufer unter Umständen steuergünstige Werbungskosten, wenn die Fallkonstellation entsprechend liegt.

An Zahlungsvarianten können die Zinsen nach jeweiliger Tilgung gezahlt werden oder als so genannte Annuitätenzahlungen mit fortlaufend gleicher Rate.

Beispiel:

  • Kaufpreis 100.000,00 , 5 % Zinsen sind vereinbart, Laufzeit über 10 Jahre.

Bei dem vorgenannten Beispiel würde die Zahlung von Zinsen jeweils nach Tilgung bedeuten, dass im ersten Jahr 10.000,00 getilgt werden und rund 5.000,00 Zinsen fällig werden, also die erste Jahresrate etwa 15.000,00 ausmacht. Im letzten Jahr wären ebenfalls 10.000,00 zu tilgen, die Zinsen würden sich dann aber nur noch auf einen sehr geringen zu tilgenden Betrag beziehen, es käme dann zu einer letzten Rate von etwa 10.500,00 jährlich. Das bedeutet, dass die absolute Ratenzahlung sinkt, allerdings bei hoher Anfangsbelastung.

Bei der Annuitätenzahlung wird ähnlich einem Annuitätendarlehen einer Bank von vornherein ausgerechnet, welche Tilgungszahlungen und welche Zinszahlung über die Laufzeit anfallen. Zinsen und Tilgung werden dann zusammengerechnet und durch die Laufzeit geteilt. Im vorliegenden Fall käme es dann beispielsweise zu einer gleich bleibenden Jahresrate von 12.750,00 . Obwohl die Höhe der Rate über die Laufzeit hinweg gleich bleibt, ändert sich die Zusammensetzung der Rate ständig: zu Beginn des Tilgungszeitraums enthält die Rate einen sehr hohen Anteil an Zinsen und einen relativ geringen Anteil an Tilgung. Der Tilgungsanteil wächst aber innerhalb dieser Rate, so dass bei der letzten Rate ein sehr hoher Anteil an Tilgung zu verzeichnen ist und ein sehr niedriger Anteil an Verzinsung.

Üblicherweise ist zur besseren Kalkulation gewünscht, dass die Rate über die Laufzeit gleich hoch ist. Dementsprechend wird im Regelfall eine Annuitätenzahlung geregelt.

2. Sicherung des Verkäufers bei Zahlungsverzug.

Zunächst ist der Verkäufer wie auch sonst im Kaufvertrag durch eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers in den Kaufpreis zu sichern. Die Klausel sieht hier nur etwas komplizierter aus, weil auch die Zinsen von erheblicher Bedeutung sind und möglicherweise auch die Verzugszinsen und sich der Käufer auch hinsichtlich dieser Zinsbeträge der Zwangsvollstreckung unterwerfen sollte.

Darüber hinaus sollte eine Reihe zusätzlicher Rücktrittsgründe vorgesehen werden, insbesondere für den Fall, dass der Käufer das Kaufobjekt nicht brandversichert hält.

Schließlich ist unabdingbar die Sicherung des Verkäufers durch eine Restkaufgeld-Grundschuld, wenn die Eigentumsumschreibung bereits stattfinden soll.

3. Sicherung des Verkäufers bei Rückabwicklung

Im Ausgangspunkt können dem Verkäufer zwei Sicherungen zur Verfügung gestellt werden:

  • Der Verkäufer kann bis zur letzten Kaufpreisrate Eigentümer bleiben und erst dann wird die Eigentumsumschreibung beantragt ("Auflassungssperre"), vgl. unten 1. Variante.

oder

  • Der Käufer wird sofort Eigentümer, dann wäre der Verkäufer im Grundbuch des übertragenen Grundstücks durch eine Rückauflassungsvormerkung und eine Grundschuld zu sichern (vgl. 2. Variante).

1. Variante

Die auf den ersten Blick für den Verkäufer größte Sicherheit verspricht die Auflassungssperre: der Käufer wird erst dann als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, wenn er die letzte Kaufpreisrate gezahlt hat.

In der Praxis empfiehlt sich dies aber nur bei einem kurzen Ratenzahlungszeitraum, weil es für den Verkäufer auch nachteilig sein kann über einen längeren Zeitraum, beispielsweise 15 Jahre, noch im Grundbuch eingetragener Eigentümer zu sein:

Obwohl Verkäufer und Käufer im Innenverhältnis natürlich vereinbaren können, dass der Käufer wirtschaftlich alle Risiken übernimmt, wie z. B. die Wohngeldzahlung bei einer Eigentumswohnung, die Streupflicht bei einem Grundstück, anfallende Erschließungskosten, anfallende Grundsteuer und die Gebäudeversicherung, kann sich der Verkäufer, so lange er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, im Außenverhältnis nicht enthaften. Dies bedeutet konkret, dass der Verkäufer im Außenverhältnis, insbesondere im öffentlich-rechtlichen Bereich noch in Anspruch genommen werden kann.

Beispiele:

Bei einer Eigentumswohnung wird der Käufer gegenüber dem Verwalter erst dann Eigentümer, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Bis dahin kann der Verwalter vom noch eingetragenen Eigentümer das Wohngeld und auch Sonderumlagen verlangen.

Bei Altlasten des Grundstücks kann nach Bundesbodenschutzgesetz der im Grundbuch eingetragene Eigentümer öffentlich-rechtlich in Anspruch genommen werden. Dies ist hier der Verkäufer, obwohl wirtschaftlich das Grundstück schon auf den Käufer übertragen ist.

Es kann daher auch für den Verkäufer von Interesse sein, das Eigentum schon vor vollständiger Ratenzahlung zu übertragen.

Auch der Käufer kann ein Interesse daran haben, dass die Eigentumsumschreibung bereits erfolgt: einen vorhandenen Mieter kann der Käufer nämlich erst wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er selbst im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, weil erst dann das Mietverhältnis auf den Käufer übergeht.

Zahlt der Käufer die Raten nicht, ist die Rückabwicklung des Vertrages für den Verkäufer nur auf den ersten Blick einfacher als bei der zweiten Variante: er ist zwar im Grundbuch eingetragener Eigentümer, zur Sicherung der Ratenzahlungen des Käufers wird der Notar aber stets eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers im Grundbuch eintragen. Mit anderen Worten: wenn der Käufer mit den Ratenzahlungen in Verzug gerät, erhält der Verkäufer kein lastenfreies Eigentum zurück. Die Sicherung des Käufers mit der Vormerkung sperrt zunächst einen Weiterverkauf. Streiten sich die Parteien jetzt um die Frage, ob bestimmte Aufwendungen im Rahmen der Rückabwicklung zu erstatten sind und löscht der Käufer die Vormerkung nicht, ist im Grund die gleiche wirtschaftliche Situation für den Verkäufer gegeben, als wenn er das Eigentum schon gegen grundbuchliche Sicherungen vorher übertragen hätte (2. Variante).

2. Variante

Denkbar ist auch, dass der Käufer bei Vorliegen der üblichen Fälligkeitsvoraussetzungen sofort als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Zu Gunsten des Verkäufers wird man dann allerdings umfangreiche Sicherungen im Grundbuch des übertragenen Grundstücks vorsehen müssen wie folgt:

An erster Rangstelle im Grundbuch erhält der Verkäufer eine Rückauflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs, die seinen Rückerwerb sichert, wenn der Käufer mit den Ratenzahlungen in Verzug gerät und der Verkäufer dementsprechend die Ratenzahlungsabrede aufkündigt.

Zur Sicherung der Zahlungsansprüche wird man weiter eine Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs eintragen.

Für die Praxis ist zu empfehlen, beide Sicherungen vorzunehmen, auch wenn die Eintragung im Grundbuch etwas teurer ist. Darüber hinaus ist unbedingt zu beachten, dass die Vormerkung zu Gunsten des Verkäufers erstrangig eingetragen wird. Die Grundschuld zu Gunsten des Verkäufers sollte im Interesse des Käufers unabtretbar gestaltet werden, damit nach Zahlung der letzten Rate auch klar ist, dass die Löschung herbeigeführt werden kann. Weiter sollte man die Grundschuld zu Gunsten des Verkäufers bereits so gestalten, dass eine Finanzierung "vorbereitet" wird, also die üblichen Bedingungen vorsehen, die auch eine Bank benötigt. Wenn es dem Käufer im Rahmen der Abwicklung des Kaufvertrages doch noch gelingt, eine Finanzierung zu erlangen, kann diese Grundschuld durch Abtretung Verwendung finden.

Der Vorteil des Verkäufers in dieser Variante liegt darin, dass er fast identische Sicherungen zur ersten Variante erhält, durch die Übertragung des Eigentums auf den Käufer aber jeder Verpflichtung als Eigentümer entgeht, also insbesondere auch der öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme.

Zusammenfassend ist die Abwicklung eines Grundstückskaufvertrages auf Ratenzahlung eine normale Regelung. Die Risiken für Verkäufer und Käufer sind beherrschbar. Dies gilt allerdings im Grundsatz nur dann, wenn keine Altbelastungen in Abteilung III des Grundbuchs vorliegen.

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Verfasser: Rechtsanwalt und Notar Dr. Hildebrandt