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Muster des Monats

Die Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer kann im Regelfall anders als die Käuferprovision schriftlich abgeschlossen werden. Die Vereinbarung sollte kundenfreundlich einfach gestaltet sein und zu größtmöglicher Provisionssicherung führen.

Provisionsvereinbarung mit Verkäufer

Auftraggeber:
Auftragnehmer
(Makler):
Auftragsobjekt:
Verhandlungspreis:

Der Auftraggeber verpflichtet sich, an den Makler für den Nachweis eines Kaufinteressenten bzw. die Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses eine Provision in Höhe von 6% des Kaufpreises zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer zu zahlen. Die Provision wird nur fällig, wenn ein Kaufvertragsabschluss zustande kommt (1).

Die Provision ist fällig und zahlbar mit Abschluss des Kaufvertrages (2).

Alternative (3):
Die Provision ist fällig und zahlbar mit Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer.

Alternative (4):
Zur Sicherung des Maklers tritt der Verkäufer seinen Kaufpreisanspruch gegenüber dem Käufer in Höhe der vorgenannten Maklerprovision an den Makler ab, der die Abtretung annimmt. Der Verkäufer verpflichtet sich, bei Einschaltung eines Notaranderkontos dem abwickelnden Notar von der Abtretung Mitteilung zu machen, so dass die Provision sogleich vom Notaranderkonto an den Makler ausgekehrt werden kann.

Alternative (5):
Dem Makler ist eine provisionspflichtige Tätigkeit auch für den Käufer gestattet.

Alternative (6):
Der Nachweis und die Vermittlung des Objekts sind für den Verkäufer grundsätzlich provisionsfrei. Der Makler wird vom Interessenten eine Provision in Höhe von 6% des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer verlangen. Zahlt der vom Makler nachgewiesene Käufer die Provision " gleich aus welchem Grund " nicht innerhalb eines Monats nach Fälligkeit, ist der Verkäufer ersatzweise gegenüber dem Makler verpflichtet, eine Provision in Höhe von 3% des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer zu zahlen. Der Makler verpflichtet sich, etwaige Provisionsansprüche gegen den Käufer in dieser Höhe an den Verkäufer abzutreten.

Muster: Provisionsvereinbarung mit Verkäufer

I. Allgemeines zum Formular

Das Formular stellt mehrere Alternativen an Provisionsvereinbarungen mit dem Verkäufer dar.
Üblicherweise wird die Provisionsvereinbarung im Zusammenhang mit einem "einfachen Auftrag" oder mit einem "Alleinauftrag" (jetzt: Maklerdienstvertrag, vgl. oben) abgeschlossen. Denkbar ist, dass man die beiden Muster miteinander verbindet, man kann aber auch dem Verkäufer zwei Muster zur Unterschrift vorlegen, nämlich beispielsweise den Maklerdienstvertrag und zugleich die Provisionsvereinbarung.

II. Anmerkungen zum Formular

Zu 1:
Die Provisionsklausel sollte übernommen und nicht verändert werden. Ebenso wie bei der Käuferprovision ist jede abweichende Formulierung schädlich. Um dem Auftraggeber klar zu machen, dass die Provision nur dann fällig wird, wenn ein Kaufvertragsabschluss erfolgt ist " der Makler also erfolgreich war " sollte dies in die Provisionsklausel hineingenommen werden.

Zu 2:
Die Formulierung entspricht ohnehin der Rechtslage. Es ist aber unschädlich, dies noch einmal ausdrücklich zu erwähnen, um dem Eigentümer die Fälligkeit der Provision vor Augen zu halten. Gerade in Fällen der Innenprovision geht der Eigentümer nämlich üblicherweise davon aus, dass die Provision erst dann zu zahlen ist, wenn er seinen Kaufpreis erhält. Wegen der Auszahlungsmodalitäten im Grundstückskaufvertrag ist dies im Regelfall erst Wochen nach Kaufvertragsabschluss der Fall.

Zu 3:
Die Fälligkeit kann abweichend von der gesetzlichen Regelung natürlich zu Gunsten des Verkäufers auch auf den Zeitpunkt hinausgeschoben werden, zu dem er selbst Geld erhält. Wenn der Makler dem Verkäufer insoweit hinsichtlich der Fälligkeit entgegenkommt, sollte gleichzeitig eine zusätzliche Sicherung der Provision durch Abtretung des Teilkaufpreises erfolgen (vgl. zu 4).

Zu 4:
Die stärkste Sicherung der Innenprovision ist die Abtretung eines Teils des Kaufpreises. Voraussetzung ist natürlich, dass der abgetretene Teil des Kaufpreises für den verkaufenden Eigentümer wirklich "frei" ist: Wenn die abzulösenden Banken den gesamten Kaufpreis verlangen, geht die Abtretung an den Makler ins Leere, da es keinen Kaufpreisteil gibt, der an den Verkäufer auszahlungsfähig wäre.

Zu 5:
Zur "Doppeltätigkeit" des Maklers gilt folgende Rechtslage:

  • Als Nachweismakler kann der Makler für beide Makler provisionspflichtig tätig sein, ohne eine der Parteien hierüber aufklären zu müssen. Nur in dem Fall, in dem der Makler für beide Parteien als Vermittlungsmakler provisionspflichtig tätig wird, ist eine Erlaubnis der Doppeltätigkeit erforderlich. Die Freistellung genügt in Allgemeinen Geschäftsbedingungen und muss daher nicht in Individualvereinbarungen enthalten sein.
  • Wer alle Abgrenzungsschwierigkeiten vermeiden will, wählt daher die Alternative, Verkäufer und Käufer auf die Doppeltätigkeit hinzuweisen (Verkäufer in den schriftlichen Vereinbarungen, Käufer in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die mit dem Exposé übersandt werden).

Zu 6:
Geregelt ist eine "Ausfallhaftung" des Verkäufers. Wichtig ist, dass die Ausfallhaftung nicht nur in dem Fall greift, in dem der Makler eine Provisionsvereinbarung mit dem Käufer trifft, sondern auch in dem Fall, dass es zwar diese Provisionsvereinbarung gibt, der Käufer aber " aus welchen Gründen auch immer " nicht zahlt. Im Muster ist die Ausfallprovision des Verkäufers deutlich niedriger als die in Aussicht genommene Käuferprovision. Selbstverständlich ist es auch möglich, eine Verkäuferprovision in identischer Höhe (z.Bsp.: 6% des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer) zu regeln.

III. Taktische Hinweise

Die Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer sollte einfach und übersichtlich gestaltet sein. Es sollte vermieden werden, Allgemeine Geschäftsbedingungen "unterzuschieben", die für den Verkäufer eine Hemmschwelle darstellen können.

Das Formular muss insgesamt für den Verkäufer so gestaltet sein, dass er den Regelungsinhalt leicht nachvollziehen kann. Auch sollten typische Bedenken des Auftraggebers bereits im Formular widerlegt sein, wie z.B., dass er zur Zahlung verpflichtet ist, obwohl kein Grundstückskaufvertrag zustande gekommen ist (vgl. oben II zu 1).

IV. Mögliche Ergänzungen zum Formular

Das Formular kann zunächst verbunden werden mit dem einfachen Auftrag oder mit dem Maklerdienstvertrag zu einem einheitlichen Formular. Aus Gründen der Übersichtlichkeit ist eher zu empfehlen, zwei verschiedene Muster zu verwenden. Verbunden kann die Innenprovisionsvereinbarung auch mit dem Immobilien-Dienstvertrag, da die Zahlungspflichten des Eigentümers unterschiedliche Sachverhalte treffen:

  • Bei der Innenprovision zahlt er Provision nur für den Erfolg, nämlich bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages
  • Beim Immobilien-Dienstvertrag zahlt er die Provision bereits für die Dienste des Auftragnehmers.

Achtung: Beide Regelungen sollten niemals in einem einheitlichen Vertragswerk zusammengefasst werden, weil sonst droht, dass man auch beim Immobilien-Dienstvertrag von einer erfolgsorientierten Tätigkeit ausgeht.

Den gesamten Artikel gibt es im Anschluss als PDF (66 kb) zum Download:

Verfasser: Rechtsanwalt und Notar Dr. Hildebrandt