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Kaution

Der Vermieter muss eine Kaution, welche er bei Erwerb des Grundstücks von dem Verkäufer nicht erhalten hat, bei Ende des Mietverhältnisses nicht an den Mieter auszahlen, wenn er das vermietete Grundstück vor dem 1. September 2001 erworben hat.

Der Sachverhalt:

Die Mieter hatten bereits im letzten Jahrhundert einen Mietvertrag über eine Wohnung in einem Haus geschlossen und an den damaligen Eigentümer und Vermieter eine Kaution geleistet. Der Vermieter war in dieses Mietverhältnis auf Vermieterseite eingerückt, nachdem er das Grundstück, auf welchem sich das Haus befand, vor dem 1. September 2001 erworben hatte. Das Mietverhältnis endete am 31. Oktober 2002. Die Mieter verlangten von dem (neuen) Vermieter die Rückzahlung der von ihnen an den alten Eigentümer geleisteten Kaution, welche der alte Eigentümer jedoch nicht an den (neuen) Vermieter weitergegeben hatte.

Die Entscheidung:

Der BGH gab dem Vermieter Recht. Immer dann, wenn der Veräußerungsvorgang bereits vor dem 1. September 2001 abgeschlossen war, ist nach der Begründung des BGH nicht die durch die Mietrechtsreform eingeführte Neuregelung des § 566 a Satz 1 BGB anzuwenden, wonach der Vermieter in jedem Fall, also auch, wenn er die Kaution von dem Verkäufer nicht erhalten hat, die Kaution bei Ende des Mietverhältnisses an den Mieter auszahlen muss.

Statt dessen richtet sich die Rechtslage in allen Fällen, in denen der Veräußerungsvorgang vor dem 1. September 2001 abgeschlossen war, nach der bis dahin geltenden Regelung des § 572 Satz 2 BGB a. F., wonach der Vermieter die Kaution nur dann an den Mieter auszahlen muss, wenn er sie von dem Verkäufer tatsächlich erhalten hat.

Die Arbeitshilfen:

Immer wenn ein Mieter die Rückzahlung der Kaution verlangt, das Mietverhältnis vor dem 1. September 2001 geschlossen wurde und der gegenwärtige Vermieter das Eigentum an dem vermieteten Grundstück bereits vor dem 1. September 2001 erworben hat, ist sorgsam zu überprüfen, ob der Vermieter bei dem Erwerb des Grundstücks auch die Kaution von dem Verkäufer erhalten hat. Stellt sich heraus, dass der (neue) Vermieter bei dem Erwerb des Grundstücks die Kaution von dem Verkäufer nicht erhalten hat, sollte auf die Forderung, die Kaution an den Mieter auszuzahlen, ablehnend reagiert werden. Dies kann beispielsweise wie folgt formuliert werden:

Sehr geehrter .............

Ihrer Bitte, die Kaution auszuzahlen, kann von hier aus nicht entsprochen werden. Wir weisen darauf hin, dass wir die Kaution von dem ehemaligen Eigentümer, mit welchem Sie den Mietvertrag abgeschlossen haben, nicht erhalten haben. Wir haben das Grundstück, auf welchem sich die von Ihnen ehemals gemietete Wohnung befindet, bereits vor dem 1. September 2001 erworben, so dass nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH, Grundeigentum 2005, 733) die vor dem 1. September 2001 geltende Fassung des § 572 Satz 2 BGB Anwendung findet, wonach wir als der neue Vermieter zur Rückzahlung der Kaution nur dann verpflichtet sind, wenn wir diese von dem Verkäufer erhalten haben. Dies ist, wie bereits ausgeführt, nicht der Fall, so dass wir Ihnen nur empfehlen können, sich an den ehemaligen Eigentümer, mit welchem Sie den Mietvertrag abgeschlossen haben, zu wenden.

Mit freundlichen Grüßen

Verfasser: Rechtsanwalt Wörner