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Wohngeldfälligkeit

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann beschließen, dass das gesamte Wohngeld für ein Jahr bereits am Jahresanfang fällig ist. Sie kann weiter durch Beschluss regeln, dass die Eigentümer die Befugnis haben, das Wohngeld in 12 gleichen monatlichen Raten zu zahlen und diese Befugnis für jeden Eigentümer entfällt, der mit einem Betrag in Höhe von mindestens zwei monatlichen Ratenzahlungen in Rückstand gerät.

Der Sachverhalt:

In der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentumsanlage fand sich keine Regelung über die Fälligkeit des Wohngeldes. Die Eigentümer fassten einen Beschluss, wonach das Wohngeld, welches in dem gleichzeitig beschlossenen Wirtschaftsplan ausgewiesen wurde, grundsätzlich bereits am Beginn des Kalenderjahres insgesamt fällig sein sollte und den Eigentümern ferner die Befugnis eingeräumt wurde, gleichwohl das Wohngeld in gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Die Befugnis, das Wohngeld in Raten zu zahlen, sollte aber nach dem gefassten Beschluss entfallen, wenn ein Eigentümer mit zwei Monatsraten in Verzug gerät.

Ein Eigentümer geriet mit der Wohngeldzahlung für zwei Monate in Verzug und wurde auf Zahlung des gesamten Wohngeldes für das ganze Jahr gerichtlich in Anspruch genommen.

Die Entscheidung:

Der BGH hielt den gefassten Beschluss grundsätzlich für wirksam. Lediglich der Umstand, dass die Eigentümergemeinschaft weiter beschlossen hatte, dass der Wirtschaftsplan (einschliesslich der Fälligkeitsregelungen) solange fortgelten sollte, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird, führte im Ergebnis zur Aufhebung des Beschlusses durch den BGH.

Der BGH führte aus, dass grundsätzlich die Gemeinschaft die Kompetenz habe, über die Fälligkeit der Beträge aus dem konkreten Wirtschaftsplan zu beschließen, soweit zur Fälligkeit des Wohngeldes keine Regelungen in der Teilungserklärung oder einer sonstigen Vereinbarung enthalten sind. Dementsprechend konnte die Eigentümergemeinschaft auch beschließen, dass das Wohngeld für das gesamte Jahr bereits zu Beginn des Wirtschaftsjahres fällig sein sollte.

In einem zweiten Schritt untersuchte der BGH, ob die entsprechende Beschlußfassung auch ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Hierzu führte der BGH aus, dass grundsätzlich der gefasste Beschluss der Eigentümergemeinschaft Vorteile bringe, da durch die Fälligkeitsregelung ein erhöhter Anreiz für sämtliche Wohnungseigentümer entstehe, das Wohngeld pflichtgemäß zu zahlen.

Der BGH führte weiter aus, dass jedoch auch Nachteile durch die Fälligkeitsregelung entstehen. So verliert im Falle der Zwangsverwaltung bzw. der Insolvenz des Wohnungseigentümers die insgesamt fällig gestellte Wohngeldforderung ihren Vorrang. Darüber hinaus kann die insgesamt fällig gestellte Wohngeldforderung nur gegen denjenigen Eigentümer verfolgt werden, der zum Zeitpunkt der Fälligstellung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Eine Verfolgung gegen einen - möglichen - Rechtsnachfolger (Erwerber) scheidet dementsprechend aus, so dass ein solcher für das laufende Wirtschaftsjahr nicht zu Wohngeldzahlungen verpflichtet wäre.

Dementsprechend führte der BGH weiter aus, dass eine Beschlußfassung über die Fälligkeitsregelung - wie dargestellt - nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn nicht für die Eigentümergemeinschaft empfindliche Wohngeldausfälle absehbar sind, weil etwa in der maßgeblichen Zeit aufgrund konkreter Anhaltspunkte mit einer erheblichen Zahl von Insolvenzverfahren, Zwangsverwaltungen oder auch Eigentümerwechseln gerechnet werden muss.

Die Arbeitshilfen:

Soweit vorgesehen ist, eine Beschlussfassung vorzunehmen, durch welche das gesamte Wohngeld für das gesamte Wirtschaftsjahr zu Beginn des Wirtschaftsjahres fällig gestellt wird, ist demnach zunächst zu überprüfen, ob die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung oder sonstige Vereinbarungen keine entgegenstehenden Regelungen, wie etwa die Bestimmung einer monatlichen Wohngeldzahlung, enthält. Weiter ist zu überprüfen, ob aufgrund konkreter Umstände mit einer größeren Anzahl von Zwangsverwaltungen/Insolvenzen oder sonstigen Eigentümerwechseln in der Eigentümergemeinschaft zu rechnen ist. Hierfür kann folgende Checkliste hilfreich sein:

Voraussetzungen für eine Beschlußfassung über die Gesamtfälligkeit
  • Voraussetzungen für eine Beschlußfassung über die Gesamtfälligkeit JA / NEIN
  • konkrete Anhaltspunkte für Zwangsverwaltungen/Insolvenzen einzelner Eigentümer JA / NEIN
  • konkrete Anhaltspunkte für mehrere Eigentümerwechsel im Wirtschaftsjahr JA / NEIN
  • Fortgeltungsklausel vorgesehen JA / NEIN

Soweit einzelne Punkte auf der Checkliste mit "ja" beantwortet werden, sollte von der Beschlussfassung abgesehen werden. Sollte die Prüfung ergeben, dass eine Beschlussfassung möglich ist, kann folgender Beschluss gefasst werden:

Die Eigentümergemeinschaft beschließt den Wirtschaftsplan mit Gesamtkosten in Höhe von .......................... für das Wirtschaftsjahr .......................

Der Betrag aus dem Wirtschaftsplan ist jährlich in einer Summe im voraus bis zum 5. Januar ..................... zu zahlen.

Es wird den Eigentümern jedoch nachgelassen, den Jahresbetrag in 12 gleichen Monatsbeträgen jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats im voraus zu Händen der Verwaltung zu entrichten. Gerät ein Eigentümer mit einem Betrag, der die Höhe von mindestens zwei Teilbeträgen erreicht, in Rückstand, wird der gesamte Jahresbetrag auf einmal fällig.

Verfasser: Rechtsanwalt Wörner