Notar

Die Baulast ist

• eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung,
• die zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen verpflichtet
• wobei diese Verpflichtung vor Eintragung der Baulast nicht bestand.

Die Wirkungen der Baulast sind die folgenden:

• Beseitigung eines Genehmigungshindernisses
• auch gegenüber Rechtsnachfolgern
• keine zivilrechtlichen Ansprüche der Parteien unter-einander.

Beispiel:

Die Grundstücke von A und B liegen nebeneinander. Das Grundstück von B ist bereits mit einem Wohnhaus bebaut. A möchte sein bisher unbebautes Grundstück mit einem Flachbungalow bebauen und zwar bis 2 Meter an die Grundstücksgrenze des B heran. Nach der Bauordnung Berlin ist dies nur dann zulässig, wenn der B der Unterschreitung der Abstandsfläche von drei Metern zustimmt. A bittet B um diese Zustimmung. Als Gegenleistung für die Zustimmung trägt B folgenden Sachverhalt an A heran: Er, B, habe später einmal vor, im hinteren Teil des Grundstücks direkt an die Grundstücksgrenze eine Schwimmhalle zu errichten. Dies wiederum gehe nur, wenn der A der Unterschreitung der Abstandsfläche zustimme.

Der B will nun seine Zustimmung für den Bau des Einfamilienhauses bis 2 Meter an seine Grundstücksgrenze heran abhängig machen von der Zustimmung des A zur zukünftig geplanten Errichtung der Schwimmhalle.

Sowohl A als auch B sind daran interessiert, dass die jeweilige Zustimmung des anderen auch dann wirksam bleibt, wenn die Eigentümer wechseln, also A oder B die Grundstücke veräußern.

Im Ausgangsbeispiel kann zunächst der B sich gegenüber der Baubehörde verpflichten zu einer Baulast dergestalt, einen Neubau auf dem Grundstück des A bis zwei Meter an seine Grundstücksgrenze heran zu dulden. Wenn der A dann später einen Bauantrag stellt, holt die Baubehörde die Zustimmung des B nicht mehr ein, da dieser von vornherein durch die Baulast die entsprechend erforderliche öffentlich-rechtliche Erklärung abgegeben hat.

Wenn B das Grundstück dann später an C veräußert und A nunmehr seinen Bungalow errichten will, muss er den C nicht mehr fragen, weil die Baulastverpflichtung des B „automatisch“ auch auf den C übergeht und daher sein Grundstück belastet. Selbst wenn das Objekt des B in der Zwangsversteigerung versteigert wird, ist ein Ersteher an die eingetragene Baulast gebunden.

Umgekehrt gilt dies auch für die Baulast zu Gunsten des B und zu Lasten des A. Hier ist der A gegenüber der Baubehörde eine Baulastverpflichtung eingegangen dergestalt, den Schwimmhallenbau direkt an seiner Grundstücksgrenze zu dulden. Wenn B später einen Bauantrag auf Errichtung der Schwimmhalle stellt, wird die Behörde bei A nicht mehr nachfragen, da durch die Verpflichtung der Baulast die Zustimmung des A nicht mehr erforderlich ist. Verkauft A sein Grundstück an Z, ist dieser gleichwohl an die Baulast gebunden.

Folgendes sollte man sich zur Baulast merken:

• Die Baulast begründet nur eine öffentlich-rechtliche Beziehung (im Beispielsfall zwischen B und der Baubehörde bzw. zwischen A und der Baubehörde)
• Die Baulast gewährt nicht zivilrechtliche Ansprüche der Nachbarn untereinander (was im Ausgangsbeispiel auch nicht erforderlich war, da jeder nur die Genehmigung der Behörde benötigt)
• Die Baulast beseitigt sonst bestehende öffentlich-rechtliche Hindernisse (im Ausgangsbeispiel jeweils die bestehende Abstandsflächenverpflichtung)
• Die Baulast wirkt auch gegenüber Rechtsnachfolgern und zwar auch in der Zwangsversteigerung
• Die Baulast ist nur durchsetzbar durch Behördenzwang (Ordnungsverfügung)

I. In welchem Bundesländern gibt es die Baulast

Die Baulast als Rechtsinstitut nebst dem Baulastenverzeichnis als Eintragung dieses Rechtsinstituts gibt es in allen Bundesländern mit Ausnahme von Bayern und Brandenburg. In Brandenburg wurde das Baulastenverzeichnis von 1991 bis 1994 allerdings geführt, so dass es Sinn gibt, bei einem Verkauf des Grundstücks dennoch in das alte Baulastenverzeichnis zu sehen. In den Bundesländern, in denen es keine Baulast gibt, werden die Belange durch Eintragung privatrechtlicher Grunddienstbarkeiten geregelt. Damit die Parteien die Verpflichtung nicht übereinstimmend aufheben können, ist die Löschung abhängig von der Zustimmung der Baubehörde . . .

Den kompletten Artikel können Sie hier im Anschluß als PDF Datei herunterladen