Notar

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung ergeben sich einige Sonderprobleme, die beachtet werden müssen. Betroffen sind in einer groben Untergliederung zwei Punkte:

• Die Beschreibung des Kaufobjekts
• Die Abwicklung des Grundstückskaufvertrages

Grundsätzlich unterscheidet sich der Kaufvertrag bei einer Eigentumswohnung aber nicht von einem Kaufvertrag über ein Einfamilienhaus, ein Miethaus, ein Baugrundstück etc. So sind beispielsweise die Regelung über die Sachmängelhaftung, über die Kaufpreiszahlung, über die Sicherheiten zu Gunsten von Verkäufer und Käufer, über die Belastungsvollmacht etc. identisch.

I. Beschreibung des Kaufobjekts

Bei einem Wohnungseigentumskaufvertrag wird das Kaufobjekt im Grundbuch beispielsweise wie folgt beschrieben:

"33,43/1000stel Miteigentumsanteil am Grundstück Hof- und Gebäudefläche im Bornweg 12, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 4 und dem Sondernutzungsrecht an Kellerraum Nr. 7 sowie dem Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche A."

Eine solche, sehr komplizierte Beschreibung ist dem juristischen Laien unverständlich. Er versteht insbesondere nicht, welche Rechte er denn nun bei Übertragung dieses Wohnungseigentums hat, was es also mit dem "Miteigentumsanteil" und dem "Sondernutzungsrecht" sowie dem "Sondereigentum" auf sich hat.

Um die Zusammenhänge zu begreifen, muss man zunächst einen Blick darauf werfen, wie Wohnungseigentum begründet wird (vgl. unten), bevor man sich den Einzelproblemen beim Verkauf dieses begründeten Wohnungseigentums widmen kann (vgl. unten).

Wie wird Wohnungseigentum begründet?

Unterstellt, der E sei Eigentümer eines 4-Parteien-Hauses in guter Lage. Es handelt sich um ein eingeschossiges Haus mit vier getrennten Wohnungen, wobei an der linken Grundstücksseite von der Straße aus gesehen ein Zufahrtsweg zu einem hinten auf dem Grundstück gelegenen Parkplatz besteht. Dieser Parkplatz bietet vier Fahrzeugen Platz.

Der Lageplan des Grundstücks des E sieht dann wie folgt aus:

Der E will aus diesem Grundstück, das auf einem Grundbuchblatt gebucht ist, 4 Eigentumswohnungen bilden.

1. Schritt: Vorläufiger Aufteilungsplan

Voraussetzung der Teilung ist ein Aufteilungsplan, der mindestens Folgendes enthalten muss:

• Lageplan des Grundstücks, aus dem sich die Lage des Gebäudes auf dem Grundstück, die Verkehrsfläche, die Zufahrtswege etc. ergeben
• Grundrisse der einzelnen Geschosse, wobei die einzelnen zu bildenden Wohneinheiten mit Nummern gekennzeichnet sein müssen.
• Ansichten des Gebäudes von allen vier Gebäudeseiten, wobei in den Fensteröffnungen die jeweiligen Wohnungen mit Nummern bezeichnet sein müssen.
• Grundrisse der jeweiligen Geschosse, wobei die Wohneinheiten jeweils mit ihren zugehörigen Nummern bezeichnet sein müssen.

Der E beauftragt einen Architekten mit der Fertigung der Pläne. Der Lageplan des Grundstücks wird in dem vorläufigen Aufteilungsplan nunmehr wie folgt dargestellt:

Im Lageplan sind die Wohnungen mit den Nummern 1 bis 4 bezeichnet. Zu jeder Wohnung gehört ein Grundstücksteil, das dieser Wohnung zum Sondernutzungsrecht zugewiesen ist. Eingegrenzt ist dieser Grundstücksteil jeweils mit gestrichelten Linien und versehen ist er mit der Nummer der Wohnung, zu der er gehört. Die Stellplätze werden als Sondernutzungsflächen zugewiesen und sind ebenfalls jeweils mit den Wohnungsnummern bezeichnet. Nach dieser Aufteilung verbleiben noch im Gemeinschaftseigentum (d.h. nutzbar durch alle):

• Alle Gemeinschaftsflächen innerhalb des Hauses (z.B. Heizungsraum, Treppenhaus etc.)
• Der Weg zum Haus nebst ca. einem Meter rechts und links
• Der Zufahrtsweg zum Parkplatz und der Parkplatz selbst bis auf die Sondernutzungsflächen

2. Schritt: Teilungserklärung

Nunmehr teilt der E das Grundstück durch . . .

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