Grundstückskaufvertrag

Sind (sämtliche) Verkäufer und (sämtliche) Käufer im notariellen Beurkundungstermin anwesend, kommt der Kaufvertrag nach Verlesen und Unterzeichnen durch die Parteien noch im Termin zustande.

In manchen Fällen kann eine Partei - z. B. der Verkäufer - nicht beim notariellen Kaufvertrag anwesend sein, etwa, weil er in einer anderen Stadt wohnt und unabkömmlich ist. Dennoch kann der Vertrag wirksam zustande kommen. Dies setzt aber stets voraus, dass es eine beurkundete oder beglaubigte notarielle Erklärung des Verkäufers gibt.

Wird diese Erklärung vor Abschluss des Kaufvertrages erteilt, nennt man dies "Vollmacht": der Verkäufer beauftragt einen Vertreter, für ihn Erklärungen im notariellen Beurkundungstermin abzugeben. Die Vollmacht kann entweder als Unterschriftsbeglaubigung oder als Beurkundung erfolgen. Der Vertreter gibt aufgrund dieser Vollmacht dann Erklärungen im notariellen Beurkundungstermin im Namen des Verkäufers ab, der Kaufvertrag wird sofort wirksam.

Die zweite Alternative für den Verkäufer besteht darin, zunächst einen "Vertreter ohne Vertretungsmacht" im notariellen Vertrag auftreten zu lassen. Der Vertrag wird dementsprechend dann nicht schon mit Unterzeichnung der Parteien wirksam, sondern erst mit Genehmigung des Verkäufers, da stets eine notarielle Erklärung des Verkäufers erforderlich ist.

Der erste Weg (vorherige Vollmacht) hat für den Verkäufer den Nachteil, dass er die Vollmacht zwar inhaltlich beschränken, aber nicht alle Einzelheiten eines Grundstückskaufvertrages vorhersehen kann. Möglicherweise kommt es

daher zu Lasten des Verkäufers zu einer Situation, in der der Vertrag mit der Vollmachtabgeschlossen wird in einer Weise, die er so nicht wünschte. Die günstigere Variante aus Sicht des Verkäufers ist dementsprechend, dass der Vertrag zunächst vollmachtlos abgeschlossen und durch ihn dann genehmigt wird. In diesem Fall hat der Verkäufer die Möglichkeit, den Vertrag - so wie er von der Gegenseite unterzeichnet wurde - zu prüfen und erst daraufhin dem Vertrag durch die Genehmigung zur Wirksamkeit zu verhelfen.

Aus Sicht der anderen Vertragspartei, hier des Käufers, ist es natürlich eher sinnvoll, dass der Vertrag bereits mit der Beurkundung wirksam wird, ein Käufer würde also in der vorgegebenen Situation immer die Vollmachtslösung bevorzugen.

Aus Sicht des Vertreters ist eher die Genehmigungslösung zu bevorzugen, weil er mit der Vollmachtslösung das Risiko eingeht, zwar wirksam für den Verkäufer zu handeln, nicht aber seinem Willen zu entsprechen und sich möglicherweise dann schadenersatzpflichtig zu machen.

Es gibt mehrere Fallvarianten, in denen die Vertretung eines Verkäufers oder eines Käufers in Betracht kommt:

Zunächst ist denkbar, dass der Verkäufer vertreten wird durch einen Dritten oder auch durch den Käufer, der in diesen Fällen dann Erklärungen im eigenen Namen abgibt (als Käufer) und im fremden Namen (für den Verkäufer mit dessen Vollmacht oder als vollmachtloser Vertreter mit nachfolgender Genehmigung).

Es gibt auch die Variante, dass der Käufer vertreten wird (entweder durch einen Dritten oder durch den Verkäufer, vgl. oben).

Schließlich gibt es sogar die Variante, dass weder Verkäufer noch Käufer beim Kauf- vertragsabschluss anwesend sind, sondern beide - ggf. auch nur durch eine Person - vertreten werden (mit Vollmacht oder vollmachtlos).

Denkbar ist auch, dass es eine Personenmehrheit auf Verkäufer - und Käuferseite gibt (Bruchteilsgemeinschaft, Erbengemeinschaft oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts) und nicht alle Verkäufer/Käufer anwesend sein können. Hier geben dann die jeweils anwesenden Verkäufer/Käufer Erklärungen ab, die nicht anwesenden Verkäufer/Käufer werden entweder mit Vollmacht oder vollmachtlos vertreten.

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