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Sicherungen für Käufer

Sicherungen des Käufers

Ein Grundstückskaufvertrag kann nicht wie ein Vertrag des täglichen Lebens Zug-um-Zug abgewickelt werden. Es handelt sich hier um einen „gestreckten“ Erwerb, bei dem der Eigentumserwerb des Käufers erst dann vollendet ist, wenn er im Grundbuch eingetragen wird. Der Verkäufer ist aus eigenem Sicherungsinteresse regelmäßig nicht bereit, eine Zahlungspflicht des Käufers zu diesem sehr späten Zeitpunkt – also nach Eigentumsumschreibung – zu akzeptieren. Er verlangt daher eine Zahlung des Kaufpreises bereits vor diesem Zeitpunkt.

Aus Käufersicht ist der Zeitpunkt, an dem der Verkäufer den Kaufpreis erhält, für ihn risikoreich: Zu diesem Zeitpunkt muss gewährleistet sein, dass er letztlich das versprochene Eigentum am Grundstück lastenfrei und wie auch sonst im Kaufvertrag versprochen erhält. Ist der Kaufpreis bereits an den Verkäufer gezahlt und stellen sich danach Abwicklungsprobleme heraus, die letztlich zu einem Scheitern des Vertrages führen, kann der Käufer nicht sicher sein, das Geld vom Verkäufer zurückzuerhalten (z.B. wegen dessen Insolvenz). Der notarielle Grundstückskaufvertrag muss so angelegt sein, dass für den Käufer folgende Sicherungen bestehen:

  • Kaufpreiszahlung an Verkäufer erst dann, wenn lastenfreier Eigentumsübergang gesichert ist
  • Ausschluss von Risiken, die sich außerhalb des Grundbuchs ergeben
  • Schutz vor „Übereilung“
  • Sicherung der Finanzierung des Kaufpreises

1. Kaufpreiszahlung an Verkäufer erst, wenn lastenfreier Eigentumsübergang gesichert ist

Der für den Käufer „gefährlichste“ Zeitpunkt ist dann gegeben, wenn der Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt wird. Liegen zu diesem Zeitpunkt keine ausreichenden Sicherungen vor und scheitert der Kaufvertrag im nachhinein – etwa, weil noch eine Genehmigung fehlt und nachträglich auch nicht erteilt wird -, muss der Käufer den rechtsgrundlos gezahlten Kaufpreis ggf. einklagen und erfolgreich vollstrecken. Bei einer Insolvenz des Verkäufers droht ihm, den Kaufpreis vollständig zu verlieren, ohne eine Gegenleistung zu erhalten.

Die Aufgabe des Notarvertrages liegt darin, den Käufer vor dieser Situation zu schützen. In der Praxis erfolgt der Schutz dadurch, dass der Käufer nur unter ganz bestimmten bereits vorliegenden Voraussetzungen zu zahlen hat. Diese Voraussetzungen bewirken den erforderlichen Schutz des Käufers („Auszahlungsvoraussetzungen“ bzw. „Zahlungsvoraussetzungen“).

Bei der in Berlin immer noch üblichen Abwicklung des Kaufpreises über Notaranderkonto liegt der für den Käufer risikoreiche Zeitpunkt nicht in der Einzahlung auf das Notaranderkonto, sondern bei der Auszahlung vom Notaranderkonto. Dementsprechend kann die Einzahlung sehr schnell erfolgen und auch ohne Rücksicht auf Vormerkung, Löschung der Altbelastung etc. Erst bei der Auszahlung vom Notaranderkonto müssen dann die Sicherungsinteressen des Käufers gewahrt sein („Auszahlungsvoraussetzungen“). Bei einer Abwicklung ohne Notaranderkonto, also bei einer direkten Zahlung des Käufers an den Verkäufer müssen sämtliche Sicherungsvoraussetzungen zu diesem Zeitpunkt vorliegen. Da insbesondere die grundbuchmäßigen Voraussetzungen durch den Notar überprüft werden können, wird in der Praxis so verfahren, dass der Notar dem Käufer eine so genannte „Fälligkeitsmitteilung“ übersendet und ihm bestätigt, dass die im Kaufvertrag vereinbarten Sicherungsvoraussetzungen – wie z.B. die Eintragung oder Gewährleistung einer Vormerkung – vorliegen.

Die Sicherungen für den Käufer sind insoweit bei der Abwicklung ohne Notaranderkonto und bei der Abwicklung mit Notaranderkonto völlig identisch.

Im Folgenden werden die für den Käufer wichtigen Sicherungen wiedergegeben, wobei unterschieden werden soll nach Standardsicherungen – also Sicherungen, die bei jedem Grundstückskaufvertrag vorgesehen sein müssen - und Sicherungen „von Fall zu Fall“, bei denen sich also aus der besonderen Situation des Kaufvertrags ein erhöhtes Sicherungsbedürfnis gibt.

Standardsicherungen

Bei keinem Grundstückskaufvertrag kann darauf verzichtet werden, dass vor der Zahlung durch den Käufer eine Vormerkung im Grundbuch für den Käufer eingetragen oder zumindest gewährleistet ist. Die Vormerkung bewirkt - unjuristisch gesagt – eine Art „Grundbuchsperre“ und verhindert zu Gunsten des Käufers, dass eine Weiterveräußerung des Grundstücks durch den Verkäufer an einen Dritten oder eine weitere Belastung des Grundstücks in Abteilung II und III möglich sind. Von Kaufpreisteilzahlungen des Käufers vor diesem Sicherungszeitpunkt ist dringend abzuraten, zumal die Auflassungsvormerkung im Regelfall bereits wenige Tage nach Abschluss des Kaufvertrages bereits gewährleistet ist durch Antragstellung des Notars beim Grundbuchamt. Dieser Zeitpunkt sollte vor Leistungen jedweder Art zumindest abgewartet werden.

In Grundbuchbezirken, in denen die Eintragung der Vormerkung sehr lange dauert wie zurzeit bis auf wenige Ausnahmen noch in Berlin, würde das Zuwarten auf die Eintragung eine unnötige Belastung für den Verkäufer bedeuten, da dieser auf den Kaufpreis warten muss, bis die Vormerkung eingetragen ist. In diesen Fällen ist vertretbar, lediglich die „Gewährleistung“ der Vormerkung ausreichend sein zu lassen. Gewährleistet ist die Vormerkung dann, wenn der Notar den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt gestellt, danach selbst noch einmal Grundbucheinsicht genommen und festgestellt hat, dass sein Antrag vorliegt und keine störenden Zwischenanträge inzwischen beim Grundbuchamt eingereicht sind. Da das Grundbuchamt Anträge nach dem jeweiligen Datum des Eingangs bearbeiten muss, ist dann gewährleistet, dass die Vormerkung ohne vorrangige Belastung eingetragen wird.

Für den Käufer ist aber nicht nur wichtig, dass sein Eigentumserwerb über die Vormerkung gesichert ist und auch gesichert ist, dass der Verkäufer keine neuen Einträge vornehmen kann: Wenn im Grundbuch Altbelastungen in Abteilung II (z.B.: Wohnrecht) oder in Abteilung III (z.B.: Grundschuldeintragung für diejenige Bank, die seinerzeit den Ankauf des hiesigen Verkäufers finanziert hat) vorhanden sind, muss deren Löschung bis zur Zahlung des Kaufpreises gewährleistet sein. Die Altbelastungen gehen nämlich der zeitlich späteren Eintragung der Vormerkung für den Käufer vor, dem die Eigentumsverschaffung an einem belasteten Grundstück dementsprechend nur wenig nützt: Werden die Altdarlehen beispielsweise durch den Verkäufer nicht weiter bedient, kann die in Abteilung III des Grundbuchs eingetragene Bank die Zwangsversteigerung betreiben, ohne dass dies der Käufer verhindern kann. Dementsprechend ist es zwingend, dass der notarielle Kaufvertrag die Gewährleistung der Löschung von Altbelastungen als Zahlungs- bzw. Auszahlungsvoraussetzung vorsieht.

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Verfasser: Rechtsanwalt und Notar Dr. Hildebrandt