Grundstückskaufvertrag

Ein Grundstückskaufvertrag kann nicht wie ein Vertrag des täglichen Lebens Zug-um-Zug abgewickelt werden. Es handelt sich hier nämlich um einen „gestreckten Erwerb“, bei dem der Eigentumserwerb des Käufers erst dann vollendet ist, wenn er im Grundbuch eingetragen wird. Bei der Abwicklung eines Grundstückskaufvertrages liegt dementsprechend zu jedem Zeitpunkt die Vorleistung der einen oder anderen Partei vor. Aus Verkäufersicht ist besonders wichtig, dass der Notar den Grundstückskauf so konzipiert, dass er sein Eigentum am Grundstück nicht verliert, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Der notarielle Grundstückskaufvertrag muß so angelegt sein, dass im „Ernstfall“ – wenn der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt – für den Verkäufer folgende Sicherungen bestehen:

• Einfache Durchsetzung der Kaufpreiszahlung
• Sicherstellung, dass der Kaufvertrag nicht weiter abgewickelt wird
• Sicherstellung der Rückabwicklung des Kaufvertrages
• Ersatz der beim Verkäufer entstandenen Schäden

Der notarielle Grundstückskaufvertrag muss diese Sicherungen sämtlichst berücksichtigen, er muss den „Ernstfall“ vorhersehen.

1. Weitere Abwicklung verhindern

Zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht, darf der Kaufvertrag nicht weiter abgewickelt werden. In der Praxis betroffen sind hiervon zwei Punkte:

Übergabe

Grundsätzlich sollte die Übergabe so geregelt sein, dass sie erst nach Erhalt des Kaufpreises (z.B. „einen Tag nach Kaufpreiszahlung“) erfolgt. Der Vollzug der Übergabe stellt für den Verkäufer nämlich ein erhebliches Risiko dar, wenn der Käufer den Kaufpreis nachfolgend nicht zahlt und der Kaufvertrag rückabgewickelt werden muss. Die Rückabwicklung der Übergabe geschieht bei Streit unter den Parteien nur durch eine vorbereitende Räumungsklage, die mit hohen Kosten und vor allen Dingen mit einer langen Verfahrensdauer verbunden ist. Solange der säumige Käufer das Objekt aber nicht herausgegeben hat, ist auch ein neuer Verkauf des Grundstücks kaum möglich.

In der Praxis findet man immer wieder den Wunsch der Käuferseite, eine schnellere Übergabe zu regeln, beispielsweise weil Baumaßnahmen auf einem Baugrundstück geplant sind oder die Renovierung des Objekts bereits vor Übergabe vorgenommen werden soll. Unter Berücksichtigung des Sicherungsbedürfnisses des Verkäufers (vgl. oben) gibt es hier folgende Möglichkeiten:

• Zwischenschaltung eines Notaranderkontos. Die finanzierende Bank zahlt den Kaufpreis auf ein Notaranderkonto relativ schnell nach Beurkundung, weil der Notar über die Treuhandauflagen gebunden ist. Der Verkäufer kann dann erkennen, dass der Kaufpreis finanziert wurde und sich auf dem Notaranderkonto befindet und dann relativ risikolos übergeben.
• Man kann die Belegung des Kaufpreises flexibel gestalten und dem Käufer gestatten, den Kaufpreis vorzeitig zu zahlen. Die Übergabe ist dann unmittelbar nach Zahlung fällig. Diese Variante kommt nur dann in Betracht, wenn das Objekt freisteht, weil sonst der Verkäufer von der vorzeitigen Zahlung und der dann unmittelbar geschuldeten Übergabe „überrascht“ würde. Als Alternative kommt noch in Betracht, dass der Käufer zwar vorzeitig zahlen darf, diese Zahlung aber erst nach einer Ankündigungsfrist, z.B. von 14 Tagen, erfolgen darf.
• Der Käufer kann als Sicherheit für den Verkäufer zur Absicherung der wichtigsten Schäden eine Anzahlung leisten. Diese Variante kommt nur dann in Betracht, wenn entsprechendes Eigenkapital in Höhe der Anzahlungssumme vorhanden ist.
• Möglich ist auch, den Käufer nach einer vorzeitigen Übergabe vor Zahlung des Kaufpreises der Zwangsvollstreckung hinsichtlich der Räumung aus der notariellen Urkunde zu unterwerfen. Der Verkäufer hat dann den Vorteil, nicht auf Räumung klagen zu müssen, sondern unmittelbar aus der notariellen Urkunde einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen zu können. Es bleibt hier aber der Nachteil hoher Kosten (Vorschuss an den Gerichtsvollzieher); darüber hinaus sind auch die Terminsstände der Gerichtsvollzieher nicht eben kurz.
• In der Praxis wird häufig so verfahren, dass dem Käufer nur „unselbständiger Besitz“ eingeräumt wird. So kann ihm beispielsweise durch den Makler die Wohnung aufgeschlossen und nach Renovierungs-, Vermessungs- oder ähnlicher Tätigkeit wieder durch den Makler verschlossen werden. Eignet sich der Käufer dann die Räume an, handelt es sich um sog. „verbotene Eigenmacht“ und der Verkäufer kann die Räume mit einstweiliger Verfügung herausverlangen, also mit einem zivilrechtlichen „Eilverfahren“.

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