Grundstückskaufvertrag

GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG OHNE NOTARANDERKONTO

I. Vorbemerkungen:
Allgemeine Sicherungen von Verkäufer und Käufer

Beim Erwerb eines Grundstücks ist ein direkter Austausch von Leistungen aus folgenden Gründen nicht möglich:

• Der Käufer erwirbt Eigentum erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, nicht schon mit Abschluss des Vertrages oder der dinglichen Einigung.
• An der Abwicklung des Kaufvertrages sind oft sowohl Banken auf Verkäuferseite beteiligt (abzulösende Gläubiger) als auch auf Käuferseite (finanzierende Gläubiger) Auch diese benötigen wie Verkäufer und Käufer entsprechende Sicherungen im Rahmen der Abwicklung des Kaufvertrages.

Ein Grundstückskaufvertrag wickelt sich daher "Stück für Stück" unter möglichst vollständiger Sicherung von Verkäufer, Käufer und beteiligten Banken ab.

Beispiel:

Zunächst erbringt der Verkäufer eine Vorleistung, in dem die Vormerkung zur Sicherung des Käufers zur Eintragung im Grundbuch beantragt wird. Danach erbringt der Käufer üblicherweise seine Leistung durch Zahlung des Kaufpreises. Daraufhin wiederum übergibt der Verkäufer das Objekt und gibt die Eigentumsumschreibung frei.

1. Sicherungen des Verkäufers

Der Verkäufer ist vor allem davor zu sichern, dass er das Eigentum am Grundstück ohne Kaufpreiszahlung verliert. Die Mittel, die der Notar zu dieser Sicherung anwendet, sind die Folgenden:

• Bis zur Zahlung des Kaufpreises erhalten sämtliche Parteien den Grundstückskaufvertrag nur mit einer "Auflassungssperre". Die Auflassung als dingliche Einigung ist herauskopiert mit der Folge, dass der Käufer aus dem Vertragsexemplar selbst die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt nicht beantragen kann.
• Die Eigentumsumschreibung wird vom Notar erst dann beantragt, wenn der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat.

Der Verkäufer ist weiter davor zu sichern, dass er Besitz am Objekt vor der Kaufpreiszahlung verliert. Hier besteht im Regelfall nämlich das Problem, dass bei einem nichtzahlenden Käufer dieser auf Herausgabe verklagt werden muss. Die Verkäuflichkeit des Objekts wäre daher erhebliche Zeit blockiert. Als Mittel des notariellen Kaufvertrages dient regelmäßig die Einhaltung der Abfolge, dass zunächst die Kaufpreiszahlung erfolgen muss und erst dann die Übergabe stattfindet.

Schließlich ist zu Gunsten des Verkäufers zu gewährleisten, dass bei Nichtzahlung des Kaufpreises der Kaufvertrag leicht und sicher rückabgewickelt werden kann. Mittel des Notars sind hier die den Finanzierungsbanken aufgegebenen Bedingungen für die Finanzierungsgrundschuld (z. B. die Grundschuld darf nur behalten werden, so lange und soweit der Kaufpreis gezahlt ist), um zu gewährleisten, dass das Grundbuch nicht mit Grundpfandrechten des Käufers belastet wird, ohne dass der Kaufpreis gezahlt wird. Ein weiteres Mittel ist die automatische Löschung der eingetragenen Vormerkung für den Fall, dass der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt. Die Vormerkung würde sonst das Grundbuch weiter belasten und ein Verkauf an einen Dritten wäre so lange blockiert.

2. Sicherungen des Käufers

Die wichtigste Sicherung für den Käufer besteht darin, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt werden darf, wenn ein lastenfreier Eigentumserwerb sicher gestellt ist. Dies sind regelmäßig die "Auszahlungsvoraussetzungen" (bei der Abwicklung über Notaranderkonto) bzw. die "Zahlungsvoraussetzungen" (bei der Abwicklung ohne Notaranderkonto), die der Notar im Kaufvertrag vorsieht. Im Regelfall muss der Kaufvertrag mindestens Folgendes vorsehen:

• Die Vormerkung für den Käufer muss eingetragen oder zumindest gewährleistet sein.
• Es müssen Löschungsbewilligungen für alle abzulösenden Rechte in Abteilung II und III des Grundbuchs vorliegen.
• Der Verzicht der Gemeinde/des Bezirksamts auf das gesetzliche Vorkaufsrecht muss vorliegen.

Darüber hinaus gibt es von Fall zu Fall weitere für den Käufer wichtige Voraussetzungen, die für seinen Erwerb von Bedeutung sind. Diese Voraussetzungen werden dann ebenfalls zu Zahlungsvoraussetzungen/ Auszahlungsvoraussetzungen erhoben.

Beispiel:

• Grundstücksverkehrsgenehmigung für Grundstücke in den neuen Bundesländern, soweit erforderlich.
• Vormundschaftsgerichtliche Genehmigung, soweit erforderlich.
• Sanierungsrechtliche Genehmigung.

In Ausnahmefällen begehrt der Käufer auch dahingehend Schutz, dass er sicher gestellt haben will, dass das Grundstück übergeben wird. In diesen Fällen wird dann regelmäßig abgewichen von der Reihenfolge Kaufpreiszahlung- Übergabe zu Gunsten des Käufers und zunächst die Übergabe vorgenommen und dann der Kaufpreis freigegeben. Hierdurch erhöhen sich allerdings dann wiederum die Risiken für den Verkäufer (vgl. oben).

II. Abwicklung mit/ohne Notaranderkonto

Nach dem Vorgeschilderten lässt sich die Abwicklung eines Grundstückskaufvertrages wie folgt gliedern:

• Der Grundstückskaufvertrag wird beurkundet.
• Die Eintragung der Vormerkung zu Gunsten des Käufers im Grundbuch wird beantragt .
• Der Notar holt Löschungsbewilligungen für Altrechte in Abteilung II und III ein.
• Der Notar holt den Verzicht auf das Vorkaufsrecht der Gemeinde/des Bezirksamts ein.
• Der Notar holt etwa erforderliche Genehmigungen (z. B. GVO) ein.
• Sobald die Zahlungsvoraussetzungen/Auszahlungsvoraussetzungen vorliegen, zahlt der Käufer den Kaufpreis an den Verkäufer bzw. auf ein Notaranderkonto.
• Nach Zahlung durch den Käufer wird das Kaufobjekt durch den Verkäufer übergeben.
• Gleichzeitig gibt der Verkäufer gegenüber dem Notar die Eigentumsumschreibung frei.
• Der Notar beantragt die Eigentumsumschreibung unter gleichzeitiger Löschung der Altrechte in Abteilung II und III.
• Schließlich wird das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben, die Altrechte in Abteilung II und III werden gelöscht und eventuell eine Finanzierungsgrundschuld zu Gunsten der finanzierenden Bank des Käufers eingetragen.

Die vorgeschilderte Abwicklung kann im Regelfall unter Wahrung der Interessen des Verkäufers und Käufers alternativ mit Notaranderkonto oder ohne Notaranderkonto erfolgen.

1. Abwicklung mit Notaranderkonto

Bei der Abwicklung mit Notaranderkonto ist im Regelfall ein fester Zahlungszeitpunkt für den Käufer bzw. dessen finanzierende Bank bestimmt. Zu diesem Zeitpunkt wird der Kaufpreis auf das Notaranderkonto gezahlt. Vom Notaranderkonto ausgezahlt wird der Kaufpreis an die abzulösenden Gläubiger bzw. an die Verkäuferseite vom Notar dann, wenn die allgemeinen Auszahlungsvoraussetzungen zur Sicherheit des Käufers vorliegen wie folgt:

Vormerkung, Negativattest, Lastenfreiheit Abteilung II, III gewährleistet, erforderliche Genehmigungen. Der Kaufvertrag sieht in diesen Fällen also eine Einzahlung auf ein Notaranderkonto zu einem festen Stichtag vor und eine Auszahlung vom Notaranderkonto, wenn die Sicherungsvoraussetzungen für den Käufer vorliegen. Eine direkte Zahlung erfolgt nicht. 2. Abwicklung ohne Notaranderkonto Auch bei der Abwicklung ohne Notaranderkonto holt der Notar die erforderlichen Sicherungen für den Käufer ein. Er wartetet dementsprechend ab, bis Folgendes vorliegt:

• Vormerkung,
• Negativattest,
• Lastenfreiheit Abteilung II, III gewährleistet,
• erforderliche Genehmigungen.

Sobald diese Voraussetzungen vorliegen, teilt der Notar dies dem Käufer mit und stellt den Kaufpreis fällig (Fälligkeitsmitteilung des Notars). Der Käufer gibt diese Fälligkeitsmitteilung eventuell an seine finanzierende Bank weiter, wenn er den Kaufpreis nicht selbst vollständig aus Eigenmitteln zahlt. Die finanzierende Bank zahlt nach der Fälligkeitsmitteilung an die abzulösenden Gläubiger bzw. an den Verkäufer.

Der Verkäufer bestätigt danach den Eingang der Zahlung gegenüber dem Notar, der sodann die Eigentumsumschreibung auf den Käufer beantragen kann.

Es wird sofort erkennbar, dass die Zahlung an den Verkäufer bzw. an die abzulösende Bank unter den gleichen Voraussetzungen erfolgen wie bei der Abwicklung mit Notaranderkonto. Dies bedeutet, dass für den Käufer die gleiche Sicherung besteht, wie sie auch bei der Abwicklung mit Notaranderkonto gegeben ist. Unterlaufen dem Notar Fehler, weil er die Auszahlungsvoraussetzungen unzutreffend annimmt, haftet er bei der Auszahlung vom Notaranderkonto (da er die Auszahlung selbst vorgenommen hat) wie bei der Fälligkeitsmitteilung ohne Notaranderkonto (weil er die Fälligkeit unzutreffend angenommen hat). Der Notar haftet für Fehler in seinem Bereich daher in beiden Fällen gleich.

Eine Besonderheit gibt es allerdings: Da das Vorliegen der allgemeinen Voraussetzungen (Vormerkung, Negativattest, Lastenfreiheit Abteilung II, III, erforderliche Genehmigungen) nicht datumsmäßig bereits beim Abschluss des Kaufvertrages zu fixieren ist, wird im Kaufvertrag regelmäßig ein "in Aussicht genommenes Zahlungsdatum" aufgenommen. Die Zahlung wird dann aber in jedem Fall abhängig gemacht von dem Vorliegen der übrigen Voraussetzungen.

Beispiel:

Der Käufer zahlt direkt an den Verkäufer auf das Konto des Verkäufers den Kaufpreis bis zum 15. März ... Die Zahlung muss jedoch nicht erfolgen vor Ablauf von zwei Wochen nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars, dass folgende Voraussetzungen vorliegen:

• Vormerkung,
• Negativattest,
• Lastenfreiheit für Abteilung II, III gewährleistet,
• erforderliche Genehmigungen.

Ein erfahrener Notar weiß im Regefall, wie lange das Einholen der Fälligkeitsvoraussetzungen dauert und kann daher den Zahlungszeitpunkt relativ genau festsetzen, so dass dieser mit hoher Sicherheit gehalten werden kann. Der Zahlungszeitpunkt ist deshalb für den Käufer wichtig, weil regelmäßig erst nach Eingang des Kaufpreises die Übergabe vom Verkäufer geschuldet ist.

Käufer haben oft Sorge, dass sie bei mehreren abzulösenden Banken mit der Zahlung überfordert sind. Hierzu muss man wissen, dass der abwickelnde Notar dem Käufer nicht nur eine Fälligkeitsmitteilung übersendet, sondern auch einen genauen Zahlungsplan, aus dem jede einzelne Zahlung genau hervorgeht (vgl. anliegendes Muster).

III. Gesetzliche Vorgaben

1998 wurde das Beurkundungsgesetz geändert. Nach § 54 a BeurkG besteht ein zwingender Vorrang der Abwicklung eines Grundstückskaufvertrags ohne Notaranderkonto. Das bedeutet, dass der beurkundende Notar im Grunde keine Wahlfreiheit hat, sondern versuchen muss, jeden Grundstückskaufvertrag ohne Notaranderkonto abzuwickeln. Eine "formularmäßige" Abwicklung über Notaranderkonto ist gesetzlich nicht mehr zulässig.

Dementsprechend hat vom Ansatz her jeder Grundstückskaufvertrag eine Abwicklung ohne Notaranderkonto vorzusehen.

Ausnahmen sind nur dann zulässig, wenn ein "besonderes berechtigtes Sicherungsinteresse" besteht. Hierfür ist nicht ausreichend der Wunsch der Parteien, der Finanzierungsbanken oder der abzulösenden Banken. Es muss sich vielmehr um Sicherungsinteressen von Verkäufer und Käufer handeln, die über die normalen Sicherungsinteressen eines Standardgrundstückskaufvertrages hinaus gehen, also um besondere Fallkonstellationen, in denen das Notaranderkonto als unentbehrlich erscheint.

Eine Abwicklung mit Notaranderkonto ist danach möglich in folgenden Restfällen, die allerdings eher exotisch sind:

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