Immobilienrecht

Der Übergang von Versicherungen

Die Immobilie kann gegen eine Vielzahl von Gefahren versichert werden. In jedem Fall besteht eine Gebäudeschadensversicherung („verbundene Ge-bäudeversicherung“) und oft auch zusätzlich eine Gebäudehaftpflichtversicherung. Je nach Bedarf kann es auch Zusatzversicherungen geben wie die Glasbruchversicherung bei bestehenden großen Glasflächen (Wintergarten, Dachflächenfenster etc.), eine zusätzliche Gewässerschadenhaftpflichtversicherung für mögliche Umweltschäden aus einem Öltank oder eine Bauherrenhaftpflichtversicherung, die Personen-, Sach- und Vermögensschäden während einer Bau- oder Sanierungsphase absichert.

Die in der Praxis häufigsten Versicherungen sind die Gebäudeschadenversicherung und die Gebäudehaftpflichtversicherung. Beide sollen daher im Folgenden kurz vorgestellt werden:

1) Gebäudeschadensversicherung

Die Gebäudeschadensversicherung übernimmt den Ersatz folgender Schäden:

• Brand, Blitzschlag, Explosion
• Sturm, Hagel
• Leitungswasserschäden (z. B. Rohrbruch).

Die Gebäudeschadensversicherung wird mit diesem Umfang auch als „verbundene Gebäudeversicherung“ bezeichnet.

Um einen lückenlosen Schutz des Käufers zu bewirken, besteht die vom Verkäufer abgeschlossene Gebäudeschadensversicherung über den Übergabezeitpunkt hinaus bis zur Eigentumsumschreibung weiter und ist durch den Käufer erst binnen einer Frist von einem Monat nach erfolgter Eigentumsumschreibung (= Grundbucheintragung) kündbar. Wird die Gebäudeschadensversicherung innerhalb dieser Frist nicht gekündigt, läuft sie für den Erwerber weiter und ist dann erst zum nächstmöglichen versicherungsvertraglichen Kündigungszeitpunkt kündbar. Will der Käufer die alte Versicherung des Verkäufers kündigen, muss dies nach Eigentumsumschreibung erfolgen (eine Kündigung vor diesem Zeitpunkt ist unwirksam) und zwar schriftlich (eine mündliche Kündigung ist unwirksam). Der Kündigung sollte eine Kopie des Grundbuchauszuges beigefügt sein, aus der sich ergibt, dass der Käufer nunmehr als Eigentümer eingetragen ist.

Der Käufer sollte bei der Frage, ob er die alte Versicherung des Verkäufers übernimmt oder ob er diese kündigt und eine neue Versicherung abschließt, nicht nur die Prämienhöhe prüfen, sondern auch den Leistungsumfang, der durchaus unterschiedlich sein kann.

Die Kündigung der „Altversicherung“ kann wie bereits ausgeführt nur innerhalb eines Zeitfensters von einem Monat nach Eigentumsumschreibung ausgesprochen werden. Die Kündigung kann dann mit sofortiger Wirkung erfolgen, aber auch zum Ende des mit dem Verkäufer vereinbarten Versicherungsjahres, beides ist zulässig.

Selbst wenn der Käufer die Versicherung des Verkäufers weiterführen will und daher nicht kündigt, sind Verkäufer oder Käufer nach Eigentumsübergang verpflichtet, dem Versicherer den Wechsel des Eigentums mitzuteilen. Grund ist, dass sich für den Versicherer aus der Person des Erwerbers möglicherweise eine Risikoerhöhung ergibt. Der Versicherer soll in die Lage versetzt sein, diese Risikoerhöhung zu überprüfen. Unterbleibt die Meldung, wird daher der Versicherer gegebenenfalls bei Eintritt eines Schadens von seiner Leistungspflicht frei, so dass es insbesondere für den Käufer sehr wichtig ist, dass diese Meldung an den Versicherer erfolgt, auch wenn die Versicherung weiterlaufen und nicht gekündigt werden soll.

Hinweise für Käufer:

a) Für den Käufer ist wichtig, dass die Versicherung zunächst über den Übergabezeitpunkt hinaus bis zur Eigentumsumschreibung besteht. Zahlt der Verkäufer Prämien nicht oder besteht von vorne herein keine Versicherung, ergibt sich nach der Übergabe für den Käufer ein erhebliches Risiko, hat er dann doch Besitz an einem unversicherten Grundstück! Dementsprechend sollte sich der Käufer unmittelbar nach Kaufvertragsabschluss, jedenfalls aber bei Übergabe sämtliche Vertragsunterlagen aushändigen lassen (hierzu ist der Verkäufer bei Übergabe ohnehin verpflichtet) und dann direkten Kontakt zur Versicherung aufnehmen.

b) Unterbleibt nach Eigentumsumschreibung die Anzeige bei der Versicherung, wird die Versicherung unter bestimmten Umständen von ihrer Leistungspflicht frei, wenn ein Schaden eintritt. Dementsprechend sollte der Käufer in jedem Fall selbst nach Eigentumsumschreibung diese Mitteilung an die Versicherung übersenden.

c) Der Käufer sollte darauf drängen, dass bei der Übergabe, bei der ohnehin die Überlassung sämtlicher Originalunterlagen geschuldet ist, auch der Versicherungsschein im Original ausgehändigt wird.

Hinweise für Verkäufer:

Entscheidet sich der Käufer dazu, eine eigene neue Versicherung abzuschließen und die Versicherung des Verkäufers binnen eines Monats nach Eigentumsumschreibung zu kündigen, wird der Verkäufer von seiner Zahlungspflicht bis zum Ende des Versicherungsjahres nicht frei und hat die Prämien weiterzuzahlen. Dementsprechend sollte der Versicherungsvertrag zum Ablauf des Versicherungsjahres frühzeitig gekündigt werden. Alternativ kommt auch in Betracht, im Grundstückskaufvertrag mit dem Käufer die Vereinbarung zu treffen, dass er bei einer Kündigung der Versicherung nicht eine Kündigung mit sofortiger Wirkung erklärt, sondern eine Kündigung mit Wirkung auf Ende des Versicherungsjahres. So wird dann eine Doppelzahlung der Versicherung (Erwerber zahlt seine neue Versicherung, Verkäufer zahlt noch die alte Versicherung weiter bis zum Ende des Versicherungsjahres) vermieden.

Bei Eintritt in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (Kauf einer Eigentumswohnung) stellen sich diese Fragen nicht. Hier besteht eine Gesamtversicherung aller Wohnungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein Eintritt des Erwerbers in die bestehende Versicherung erfolgt automatisch. Aus versicherungsrechtlichen Gründen sollte der Verwalter aber jeden Eigentümerwechsel dem Versicherungsunternehmen anzeigen.

2) Gebäudehaftpflichtversicherung

Von der Gebäudeschadenversicherung, die im wesentlichen vor Schäden am eigenen Gebäude sichert, ist die Gebäudehaftpflichtversicherung zu unterscheiden, die Schäden Dritter ersetzt, die diese erleiden, weil Gefahren vom Grundstück ausgehen.

Beispiele:

• Ein auf dem Grundstück befindlicher Baum stürzt auf ein geparktes Auto.
• Auf dem nicht richtig geräumten Fußgängerweg stürzt ein Passant und erleidet erhebliche Verletzungen.

Die Gebäudehaftpflichtversicherung geht nicht automatisch auf den Erwerber über. Dementsprechend ist der Käufer gut beraten, eine Gebäudehaftpflichtversicherung auf den Zeitpunkt der Übergabe abzuschließen. Ab diesem Zeitpunkt trägt er üblicherweise die „Gefahr“ und haftet dementsprechend für alle Schäden, die aus dem Grundstück heraus entstehen können.