Immobilienrecht

Wie läuft der Termin ab?

Der Notar wird die Parteien im Beurkundungsraum empfangen und begrüßen. Am Besprechungstisch sollte für jeden Beteiligten ein Leseexemplar bereit liegen, das den letzten Stand des Vertrags wiedergibt und exakt dem Exemplar entspricht, das der Notar zur Verlesung vorzuliegen hat.

Der Notar wird sodann die Ausweispapiere der unmittelbaren Vertragsbeteiligten prüfen und gegebenenfalls weitere Unterlagen, die ihm überreicht werden, wie zum Beispiel Vollmachten bei Vertretung einer Partei (vergleiche oben), Unterlagen abzulösender Gläubiger des Verkäufers, Finanzierungsunterlagen des Käufers etc.. Sodann wird üblicherweise die Frage gestellt, ob die Parteien den Entwurf erhalten haben und ob sie vor dem Verlesen der Urkunde noch Änderungen besprechen wollen oder Fragen zur Urkunde haben. Im Regelfall haben Verkäufer und / oder Käufer natürlich Fragen zu der hochkomplexen Urkunde und der Beurkundungstermin ist auch dazu da, diese Fragen zur Zufriedenheit der Parteien zu beantworten. Hier gibt es dann zwei Wege: Die Fragen können vorab erörtert werden oder im Laufe des Verlesens kann die Partei, die eine Frage hat, an der entsprechenden Textstelle einhaken. Letzteres ist an sich zu bevorzugen, weil man in diesem Fall schon einmal einen Sinnzusammenhang durch das Verlesen hat und die Fragen dann unmittelbar an den Wortlaut des Entwurfs anknüpfen können. Wenn allerdings gravierende Probleme zwischen den Parteien bestehen, die die Beurkundung insgesamt in Frage stellen (zum Beispiel Nachverhandlungen über die Höhe des Kaufpreises, Probleme mit entdeckten Sachmängeln, etc.), ist es sinnvoll, diese Fragen vor dem Verlesen zu klären und hier eine Einigung beziehungsweise eine Lösung zu finden.

Der Notar wird sodann den gesamten Text des Vertrages verlesen. Auch bei sehr einfach gestalteten Verträgen, die dem üblichen Muster entsprechen, kann auf eine solche Verlesung nicht verzichtet werden. Es hat sich in der Praxis auch tatsächlich gezeigt, dass manchmal erst bei der Verlesung bestimmte Fragen entstehen und manchmal auch noch Änderungswünsche eingearbeitet werden.

Wird der vorliegende Entwurf während der Verlesung geändert, wird der Notar diese Änderungen handschriftlich am Rand lesbar vermerken. Die handschriftlichen Änderungen bleiben in der Originalurkunde, die beim Notar verbleibt, erhalten. So kann noch nach Jahren ermittelt werden, welche Änderungen in der Beurkundung selbst vorgenommen wurden, wenn es einmal Streit zwischen den Parteien geben sollte. Die Ausfertigungen, die die Parteien erhalten, sind dann natürlich jeweils „berichtigt“, hier sind die handschriftlichen Änderungen des Notars also dann in den Text eingearbeitet.

Üblicherweise erklärt der Notar von sich aus schwierige Passagen des Vertrages. Die Intensität der Erläuterungen hängt aber von seinem Eindruck von den Parteien ab. Erscheint jemand besonders belehrungsbedürftig, wird der Notar auch besonders belehren. Bei einem Standard-Vertrag mit normalem Käufer und normalem Verkäufer wird der Notar den Notar aber nur vollständig verlesen. Notare gelten als besonders gute und schnelle Leser, was allerdings nicht immer dem Sinn des Beurkundungstermins entspricht. Die Verlesung muss verständlich bleiben und Fragen müssen jederzeit möglich sein, ohne dass ein Notar hierdurch „genervt“ erscheint. Für die Beurkundung muss alle Zeit der Welt bestehen, auch wenn die Beurkundung üblicherweise nach 30 bis 45 Minuten bei einem Standardkaufvertrag erledigt ist. Sicherheitshalber sollten Verkäufer und Käufer entsprechende Zeit einplanen, vor allen Dingen dann, wenn schon im Vorfeld der Beurkundung einige Probleme aufgetreten sind, die dann erst in der Beurkundung gelöst werden sollen. Noch ein Hinweis: Wenn Sie nicht genau wissen, welche Zeit der Notar veranschlagt, fragen Sie doch im Notariatssekretariat nach. Die Mitarbeiter des Notars wissen oft sehr genau, wie lange Beurkundungen typischerweise dauern und ob Ihr Vertrag Besonderheiten enthält, die zu einer längeren Beurkundungsdauer führen werden. Ein weiterer Hinweis: Der Notar ist nicht nur Amtsträger und hochspezialisierter ehrerbietender Jurist. Er ist auch Dienstleister für Verkäufer und Käufer. Als solchen sollten Sie ihn sehen und sich nicht scheuen, seine Dienste auch in Anspruch zu nehmen. Fragen Sie, wenn sich Fragen für Sie stellen. Das Immobilienrecht ist für einen Laien schwer durchschaubar, Sie können hier keine „dummen“ Fragen stellen. Es geht für Verkäufer und Käufer um sehr viel Geld und da erscheint es sinnvoll, auch einmal eine vermeintlich „überflüssige“ Frage zu stellen, als leichtfertig einfach das hinzunehmen, was einem vorgelesen wird. Ein berufserfahrener Notar zeichnet sich dadurch aus, dass er auf Fragen der Parteien gerade nicht „genervt“ reagiert, sondern versucht, die juristischen Fachbegriffe in einfache Worte zu fassen und zu erklären. Ein berufserfahrener Notar verfügt weiter oft über ein ausgeprägtes Geschick der Moderation. Probleme, die die Parteien untereinander vorher nicht lösen konnten, können so im Beurkundungstermin selbst oft leicht gelöst werden und es kann eine sinnvolle Regelung gefunden werden.

Wenn der Vertrag vollständig verlesen, alle Probleme gelöst und alle Fragen beantwortet sind, wird dieser durch die Parteien und den Notar unterzeichnet. Damit ist der Vertrag wirksam, es gibt kein Zurück mehr. Wenn der Vertrag nicht ausnahmsweise besondere vertragliche Rücktrittsrechte von Verkäufer oder Käufer enthält (wie zum Beispiel für den Käufer wegen der Finanzierung des Kaufpreises, vergleiche oben) oder der Vertrag noch bestimmter Genehmigungen bedarf (zum Beispiel bei einer vollmachtlos vertretenen Partei, vergleiche oben), ist er mit der Unterzeichnung bindend geworden. Es gibt kein gesetzliches Widerrufsrecht, der Verkäufer ist verpflichtet, die Immobilie dem Käufer zu Eigentum zu verschaffen und zu übergeben, der Käufer ist zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet.

Der eigentliche Beurkundungstermin ist damit beendet.

Üblicherweise wird der Notar von sich aus oder auf Nachfrage der Parteien aber auch zur Abwicklung des Kaufvertrages einige Ausführungen machen, vor allen Dingen zu der Frage, was der Verkäufer nach Abschluss des Kaufvertrages noch zu erledigen hat und was der Käufer zu erledigen hat. Auch hier gilt: Fragen Sie den Notar, wenn Sie nicht wissen, wie die weitere Abwicklung sich gestaltet. Einige Hinweise werden Ihnen hier im dritten Teil gegeben.