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Warum ist ein Notar erforderlich und welche Aufgaben hat er?

Verkauf und Ankauf einer Immobilie stellen im Regelfall die größten Vermögenstransaktion im Leben eines Menschen dar.

Der Gesetzgeber hat Verkäufer und Käufer durch eine Formvorschrift geschützt: Während Verträge grundsätzlich formfrei sind (übrigens auch dann, wenn größere Beträge in Rede stehen, zum Beispiel Kauf eines Ferrari), also normal schriftlich oder sogar nur mündlich abgeschlossen werden können, ist dies beim Immobilien-Kaufvertrag nicht möglich. Zum Schutz der Parteien hat der Gesetzgeber eine bestimmte Form, nämlich die notarielle Beurkundung vorgegeben. Wenn man so will, hat der Gesetzgeber „eine Hürde“ für Verkäufer und Käufer eingebaut: Sie müssen sich des Notars bedienen, der als Amtsträger eingebunden ist in strenge beurkundungsrechtliche und dienstrechtliche Vorschriften und regelmäßig staatlich durch Revisionen überprüft wird. Der Gedanke des Gesetzgebers ist, dass mit der Formvorschrift und der Einschaltung des Notars als Amtsträger folgende Vorteile für die Parteien verbunden sind:

  • Der Notar soll die Möglichkeit der Warnung und Beratung beider Vertragsparteien wahrnehmen. Käufer und Verkäufer sollen vor Risiken geschützt werden, die über einen normalen Kaufvertrag hinausgehen.
  • Mit der notariellen Beurkundung soll eine Gültigkeitsgewähr erreicht werden. Durch die Einschaltung eines Fachmannes sollen rechtliche Klippen umschifft werden können, die zur Unwirksamkeit oder zur Nichtabwickelbarkeit des Kaufvertrages geführt hätten.
  • Wegen der erheblichen wirtschaftlichen Bedeutung des Kaufvertrages soll eine Beweissicherung ermöglicht werden. Bei der notariellen Form eines Kaufvertrages ist Streit über den Inhalt oder Zweifel, was vereinbart wurde, regelmäßig ausgeschlossen.

Der Notar als Amtsträger hat daher Verkäufer und Käufer diese Dienstleistungen zu erbringen:

  • Eine besonderes sorgfältige Vorgehensweise bei Entwurf, Beurkundung und Abwicklung des Kaufvertrages
  • Neutralität unter den Parteien, der Notar darf nicht eine Partei gegenüber der anderen Partei einseitig beraten
  • Risikoaufklärung: Wenn ein Immobilien-Kaufvertrag einmal besondere Risiken aufweist, ist die betroffene Partei entsprechend aufzuklären und auf Alternativen hinzuweisen
  • Der Notar hat zu gewährleisten, dass sein Kaufvertrag eine „Qualitätsurkunde“ wie ein TÜV-Siegel darstellt, alles Erforderliche enthält und dem neuesten Stand der Rechtsprechung im Immobilienrecht entspricht
  • Die Verlesungspflicht der gesamten Vertragsurkunde sichert, dass dem Parteien noch einmal vor Augen geführt wird, wozu sie sich verpflichten und ihnen die Möglichkeit gegeben wird, jederzeit nachzufragen und Änderungswünsche zu äußern.

Für die Kaufvertragsparteien ist der Notar im Regelfall auch „Übersetzer“ in zweifacher Hinsicht:

  • Der Kaufvertrag ist in „Juristendeutsch“ abgefasst. Dem Notar obliegt es, den Parteien das „Juristendeutsch“ in „verständliches Deutsch“ zu übersetzen.
  • Umgekehrt obliegt es dem Notar auch, geäußerte Vertragswünsche der Parteien in „Juristendeutsch“ zu fassen, um die Regelung rechtssicher zu machen. Der Notar ist also ein Übersetzer „Juristendeutsch - Verständliches Deutsch, Verständliches Deutsch - Juristendeutsch“.

Sie können einem Notar dementsprechend vertrauen, er wird die für Sie sinnvolle Regelung rechtssichere Form gießen und Ihnen ein Vertragswerk vorstellen, das unter den Parteien ausgewogen ist.

Sie müssen aber wissen, dass es auch Fragen gibt, die ein Notar nicht zu überprüfen hat und dementsprechend auch nicht klären wird. Darüber hinaus müssen Sie wissen, dass Sie als Verkäufer und Käufer bestimmte Umstände vor der Beurkundung selbst aufklären müssen:

Der Notar ist kein umfassender Garant
In der Öffentlichkeit wird der Notar als Garant für alle Belange von Verkäufer und Käufer wahrgenommen, was so allerdings nicht zutreffend ist. Die zwingende Einschaltung eines Notars bei einem Immobilien-Kaufvertrag soll Gewähr bieten für die rechtliche Absicherung der Vertragsbeteiligten und für die richtige Umsetzung der Wünsche von Verkäufer und Käufer in juristisch korrekte Regelungen, darüber hinaus sollen beide Vertragsparteien vor übereilten Entscheidungen geschützt werden. In einigen Bereichen kann der Notar Verkäufern und Käufern allerdings keine Sicherheit bieten, dies sind vor allen Dingen die folgenden:

Der Notar kann und darf die wirtschaftlichen Gesichtspunkte eines Immobilien-Kaufvertrages nicht überprüfen. Es wird dementsprechend nicht überprüft, ob der Kaufpreis angemessen oder ob er überhöht oder zu niedrig ist. Auch die Bonität und Zuverlässigkeit des jeweiligen Vertragspartners kann der Notar nicht garantieren (Er kann allerdings garantieren, dass zum Beispiel bei Nichtzahlung des Kaufpreises keine Nachteile für den Verkäufer entstehen). Weder die Höhe des Kaufpreises noch die Bonität und die Zuverlässigkeit des Vertragspartners darf der Notar auch von sich aus in Zweifel ziehen, wenn er nicht hierfür Anhaltspunkt hat und darf sich hierzu auch in den Prozess der Willensbildung der Parteien nicht einschalten oder Einfluss nehmen. Der Notar ist zur Neutralität unter den Parteien verpflichtet. Jede andere Vorgehensweise würde ein Dienstvergehen darstellen. Käufer und Verkäufer müssen daher wissen, dass der Notar ihnen hier keine Gewähr bieten kann. Sollten Zweifel an der Höhe des Kaufpreises bestehen, müsste ein Verkehrswertgutachten eingeholt werden. Dieser Gesichtspunkt geht immer wieder durch die Presse unter dem Begriff „Verkauf von Schrottimmobilien“. Wenn nicht weitere Indizien hinzutreten, kann ein Notar im Regelfall nicht beurteilen, ob es sich um einen weit überhöhten Kaufpreis handelt. Bestimmte Indizien sollten allerdings einen Käufer stutzig machen:

  • Es wird bei der Beurkundung sehr auf das Tempo gedrückt. Schon nach einer Erstbesichtigung soll unmittelbar am nächsten Tag oder einige Tage später eine Beurkundung erfolgen.
  • Vor der Beurkundung erhält der Verkäufer keinen Entwurf des Notars und kann sich daher hiermit nicht auseinander setzen.
  • Die Bewerbung der Immobilie erfolgt per Telefon und / oder ausschließlich unter Berücksichtigung von Steuervorteilen.
  • Der Kaufvertrag wird nicht in Anwesenheit des Verkäufers abgeschlossen, sondern „aufgesplittet“ in ein bindendes Angebot des Verkäufers und einer nachfolgenden Annahme durch den Verkäufer.

Das Problem liegt darin, dass sämtliche der vorgenannten Maßnahmen bei einem Kaufvertrag durchaus zulässig sind und auch die Summe aller Maßnahmen nicht zwingend darauf hinweist, dass es hier um den Verkauf einer „Schrott-Immobilie“ handelt. Wenn einige dieser Indizien vorliegen, sollte man sich aber als Käufer unbedingt den Rat Dritter einholen, weil der Notar diese Umstände nicht zu überprüfen hat und dementsprechend für den Verkäufer auch keine Sicherheit bieten kann.

Es kann sich auch empfehlen, mit dem Notar, der den Vertrag beurkunden soll, vor der Beurkundung noch einmal Rücksprache zu halten, sei es telefonisch oder auch in einem Vorbesprechungstermin. Seriöse Notare sind hierzu selbstverständlich bereit.

Ein Notar muss nicht die steuerlichen Folgen des Grundstückskaufvertrages von sich aus beurteilen und Warnhinweise geben.
Verkäufer und Käufer sind dementsprechend gehalten, solche Steuerfolgen selbst zu bedenken oder gegebenenfalls durch einen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht überprüfen zu lassen. Diese Gesichtspunkte spielen vor allen Dingen eine Rolle bei folgenden Fallkonstellationen:

  • Beim Verkäufer, wenn er ein fremdgenutztes Objekt innerhalb der Zehn-Jahres-Frist veräußert (drohender „Spekulationsgewinn“)
  • Beim Käufer, wenn mit dem Erwerb der Immobilie angeblich Steuervorteile verbunden sein sollen
  • Beim Erwerb eines gewerblichen Objekts, wenn Fragen der Umsatzsteuer auftreten

Der Notar prüft nicht die Finanzierbarkeit der Immobilie und berät den Käufer nicht zu Finanzierungsfragen.
Dementsprechend muss der Käufer selbst dafür Sorge tragen, dass seine Finanzierung „steht“, sei es durch Belegung des Kaufpreises vollständig aus Eigenmitteln, sei es durch Aufnahme eines Bankkredits zur vollen Finanzierung oder teilweisen Finanzierung des Kaufpreises. Wenn die Finanzierung zum Zeitpunkt des geplanten Abschlusses des Kaufvertrages noch nicht ganz sicher ist, sollten Vorsichtsmaßnahmen ergriffen werden (vergleiche in dieser Broschüre unter „Finanzierung“). Man kann den Notar natürlich gezielt auf ein Finanzierungsproblem hinweisen und der Notar wird dann eine Lösung vorstellen. Von sich aus hat der Notar aber solche Fragen nicht zu stellen.

Sachverhalte, die ausschließlich Verkäufer und Käufer überprüfen können.
Die Hilfe des Notars bei der Abfassung, Beurkundung und Abwicklung eines Kaufvertrages befreit Verkäufer und Käufer nicht von eigenen Prüfungen. Es gibt eine Fülle von Sachverhalten, die vor Abschluss des Kaufvertrages vor allen Dingen aus Käufersicht aufzuklären sind. Einige Beispiele seien wie folgt genannt:

Der Verkäufer hat zu überprüfen, ob der Kaufpreis zur Bedienung sämtlicher im Grundbuch eingetragener Gläubiger ausreichend ist. Gelingt ihm dies bei der Abwicklung des Kaufvertrages durch den Notar nicht, macht er sich aufgrund des bindenden Vertrages gegenüber dem Käufer schadenersatzpflichtig und der Kaufvertrag kann nicht abgewickelt werden. Der Notar sorgt im Grundstückskaufvertrag hier nur für die Sicherung des Käufers der Gestalt, dass der Kaufpreis erst dann freigegeben wird, wenn die Löschungsbewilligungen sämtlicher Altgläubiger vorliegen. Wenn der Verkäufer problembewusst ist und den Notar hierauf anspricht, kann natürlich auch der Notar direkt Kontakt zu den Gläubigern aufnehmen und eine Lösung im Vorfeld herbeiführen.

Der Verkäufer sollte darauf achten, dass sämtliche Verpflichtungen, die er in seinem Ankaufvertrag übernommen hat, auch auf seinen Käufer weitergegeben werden. Der Notar prüft dies nicht von sich aus. Bestehen Zweifel, sollte der Ankaufvertrag dem Notar zur Überprüfung vorgelegt werden. Der Notar wird dann eine entsprechende Einarbeitung in den Vertragsentwurf vornehmen. Aus Käufersicht ist wichtig zu wissen, dass der Notar weder die Bebaubarkeit oder die baurechtliche Zulässigkeit des vorhandenen Gebäudes überprüft noch den Zustand des Objekts oder die angegebenen Flächen. Bei vermieteten Objekten prüft der Notar auch nicht den Inhalt des Mietvertrages. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung ist der Erwerber gehalten, die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft, die Teilungserklärung und deren Änderungen inhaltlich zu überprüfen. Selbstverständlich ist auch hier, dass der Käufer sich der Mithilfe des Notars ohne zusätzliche Kosten bedienen kann. Er ist aber gehalten, den Notar hierauf anzusprechen, da der Notar wie bereits ausgeführt die Sachverhalte nicht von sich aus prüft.

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