Immobilienrecht

Was ist eigentlich alles mitverkauft?

Die Parteien sind manchmal unsicher, welche Gegenstände mit dem notariellen Kaufvertrag über die Immobilie eigentlich "mitverkauft" sind und ob man dies gesondert regeln muss.

Da der Notar keine Begehung des Objekts vor der Beurkundung macht und dementsprechend auf Informationen der Vertragsbeteiligten angewiesen ist, wenn er eine Regelung treffen soll, kann er im Immobilien-Kaufvertrag zunächst nur allgemeine Formulierungen aufnehmen wie

"Mitverkauft sind wesentliche Bestandteile und Zubehör"

Diese juristischen Begriffe sind für einen Laien nicht verständlich, man weiß nicht, welche Gegenstände konkret hiervon betroffen sind und welche nicht. Wesentliche Bestanteile eines Grundstücks sind nach der juristischen Definition alle mit Grund und Boden fest verbundenen Sachen. Hierzu gehört in erster Linie natürlich das sich auf dem Grundstück befindende Gebäude, so dass dieses im Immobilien-Kaufvertrag nicht besondere Erwähnung finden muss, es ist automatisch mitverkauft. Hierzu gehören aber auch alle beweglichen Sachen, die wiederum mit dem Gebäude fest verbunden oder dem Gebäude angepasst sind wie zum Beispiel die Heizungsanlage, die Badezimmerausstattung, Bodenbeläge, Carport, Einbauküche und Einbaumöbel, fest in das Gebäude eingebaute oder dem Gebäude angepasste Jalousien, Markisen, Sauna im Keller etc.

Mitverkauft ist aber auch Zubehör, dieser Begriff ist schon juristisch "schillernder". Hierzu gehören beispielsweise die in das Gebäude eingebaute Funk-Alarmanlage, die nur locker befestigte Parabolantenne etc..

In diesem Zusammenhang stellen sich immer drei Fragen:

1. Welche Gegenstände sind als wesentliche Bestandteile oder Zubehör automatisch mitverkauft und wo muss man eine Sonderregelung treffen? (Eine Herausnahme der Gegenstände, weil sie aus Verkäufersicht nicht mitverkauft werden sollen oder eine Erweiterung der Regelung, weil vom Käufer auch die Übertragung von bestimmten beweglichen Sachen gewünscht ist, die nicht wesentliche Bestandteile oder Zubehör sind)

2. Wenn eine Sonderregelung zwischen Verkäufer und Käufer getroffen wird, muss das dann dem Notar mitgeteilt werden oder kann man dies mit einer gesonderten Liste privatschriftlich zwischen Verkäufer und Käufer regeln?

   Tipp: Unbedingt die zusätzliche Abrede dem Notar mitteilen! Er soll dann beurteilen, ob mitbeurkundet werden muss, es droht sonst die Nichtigkeit des Gesamtkaufvertrages.

3. Mitverkauftes "Zubehör" ist grunderwerbsteuerfrei. Kann ich durch eine geschickte Formulierung Grunderwerbsteuer sparen? (Ja, vergleiche hierzu das nächste Kapitel).

Zum gesamten Themenkreis ist zu verweisen auf die Darstellung auf unserer Website -> Immobilienrecht -> Was ist eigentlich alles mitverkauft? In dieser Darstellung ist in der Anlage beigefügt eine Liste üblicherweise beim Verkauf einer bebauten Immobilie vorhandener Gegenstände. Die Liste wurde alphabetisch aufgestellt. In der ersten Spalte ist der Gegenstand enthalten, in der zweiten Spalte die juristische Einordnung ("WB" = wesentlicher Bestandteil, "Z" = Zubehör, "SBS" = Sonstige bewegliche Sache). In der dritten Spalte wird mitgeteilt, ob dieser Gegenstand jeweils mitverkauft ist ohne Erwähnung im Vertrag oder ob es einer besonderen Regelung bedarf, damit er mitverkauft wird. In der letzten Spalte wird schließlich erwähnt, ob bei Mitverkauf dieses Gegenstandes Grunderwerbsteuerfreiheit eintreten kann.

Zu den Einordnungen ist darauf hinzuweisen, dass es zu manchen in der Liste enthaltenen Positionen in der Literatur und auch in der Rechtsprechung unterschiedliche Auffassungen gibt. Zu vielen Positionen finden sich nur untergerichtliche Entscheidungen. Sofern es für Sie als Verkäufer und Käufer in besonderem Maße auf steuerliche Belange ankommt, sollte daher zusätzlich gesonderter Rechtsrat eingeholt werden.

Anhand der Liste müsste man für den Regelkaufvertrag jetzt an sich klären können, welche Gegenstände automatisch mitverkauft sind und welche Gegenstände beim Verkäufer verbleiben. Zu beachten ist Folgendes:

1. Wenn abweichend von dieser Liste bestimmte Gegenstände nicht mitverkauft werden sollen, obwohl sie nach der Liste automatisch mitverkauft sind, ist dies dem Notar mitzuteilen, damit er eine gesonderte Regelung im Kaufvertrag (sonst Formmangel) treffen kann.

2. Wenn über die Liste der automatisch mitverkauften Gegenstände noch weitere Gegenstände mitveräußert sein sollen, ist der Notar ebenfalls zu benachrichtigen, damit er dies im Kaufvertrag vorsehen kann. Hier droht ein Formmangel des gesamten Kaufvertrages, wenn eine nur privatschriftliche Regelung getroffen wird.

3. Bei "automatisch" mitverkauften Gegenständen und auch bei solchen, die nicht automatisch mitverkauft sind, aber durch gesonderte Vereinbarung durch Verkäufer und Käufer mitverkauft werden, sollte der Notar auf die Möglichkeit angesprochen werden, Grunderwerbsteuer dadurch zu sparen, dass ein Teil des Kaufpreises ausgewiesen wird für diese Gegenstände (vergleiche unten, nächstes Kapitel, Einsparpotential).