Immobilienrecht

Die Überleitung von Mietverträgen

Nach einem Kaufvertrag über ein vermietetes Objekt (vermietete Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Mehrparteienobjekt) ist bei der Abwicklung des Kaufvertrages zusätzliche Arbeit von Verkäufer und Käufer zu leisten.

Die gesetzliche Vorgabe lautet: Das Mietverhältnis geht mit Eigentumsumschreibung auf den Käufer über und zwar in der Form, wie es zuvor mit dem Verkäufer bestand („Kauf bricht nicht Miete“).

Diese gesetzliche Regelung (§ 566 BGB) bedeutet für Verkäufer und Käufer Folgendes:

• Ein Neuabschluss des Mietvertrages zwischen Käufer und Mieter ist nicht erforderlich und das Mitwirken an einem solchen Neuabschluss durch den Mieter deshalb auch nicht geschuldet.
• Der Käufer rückt in den Mietvertrag zwischen Mieter und Verkäufer mit allen Regelungen ein, also in alle ungünstigen Abreden und in allen günstigen Vereinbarungen.
• Es gibt kein Sonderkündigungsrecht des Käufers, dieser hat nur die normalen Kündigungsrechte, so dass der Käufer dann auch an die gesetzlichen Kündigungsgründe (Eigenbedarf etc.) gebunden ist.
• Im Außenverhältnis geht der Mietvertrag erst mit Eigentumsumschreibung auf den Käufer über, im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer soll aber die zeitlich vorgelagerte Übergabe des Kaufobjekts (mit Nutzen- und Lastenwechsel) entscheidend sein. Hintergrund dieser üblichen Regelung im Grundstückskaufvertrag ist, dass der Käufer, der den Kaufpreis erbracht hat, nunmehr auch die Nutzung des Objekts in Form der Miete vereinnahmen können soll. Dies führt aber zu Regelungsproblemen, weil der Mieter darauf bestehen kann, dass sein Vermieter bis zur Eigentumsumschreibung ausschließlich der Verkäufer ist.

Aus der Diskrepanz zwischen dem Außenverhältnis (der Verkäufer bleibt bis zur Eigentumsumschreibung Vermieter) und dem Innenverhältnis (Verkäufer und Käufer vereinbaren einen Übergang des Mietverhältnisses bereits mit der Übergabe) ergeben sich zahlreiche Probleme, die regelungsbedürftig sind. Dementsprechend enthält der Grundstückskaufvertrag zum Übergang von Mietverhältnissen oft eine sehr ausführliche Regelung (vergleiche das Muster am Ende dieser Darstellung).

Im Einzelnen müssen bei dem Übergang des Mietverhältnisses folgende Punkte beachtet werden:

1) Mietzins

Der Mieter kann darauf bestehen, die Miete auch noch nach der Übergabe zwischen Verkäufer und Käufer nach wie vor an den Verkäufer zu zahlen, weil dieser noch im Grundbuch eingetragener Eigentümer ist und das Mietverhältnis kraft Gesetzes erst mit Eigentumsumschreibung auf den Käufer übergeht. Im Innenverhältnis ist aber regelmäßig geregelt, dass die Miete ab dem Übergabezeitpunkt bereits dem Käufer zusteht. An Technik wird verwendet:

• Die Abtretung der Mietzinsansprüche an den Käufer ab dem Übergabezeitpunkt
• Die Mitteilung des Verkaufs an den Mieter durch den Verkäufer mit der Bitte / Aufforderung, den Mietzins nunmehr auf das neue Konto des Erwerbers zu zahlen.

Es kommt nicht eben selten vor, dass trotz einer Information des Mieters über den Übergabezeitpunkt und die Bitte, die Miete auf das neue Konto zu zahlen, die Miete dennoch auf das alte Konto des Verkäufers gezahlt wird. In diesem Fall hat der Verkäufer die vereinnahmte Miete unverzüglich an den Käufer abzuführen.

Die Mietzinszahlung durch den Mieter durch den Verkäufer an den Erwerber ist in der Praxis gut regelbar: Egal, wohin der Mietzins zunächst gezahlt wird, sind Verkäufer und Käufer nach den vertraglichen Regelungen des Kaufvertrages dann unter-einander zur Erstattung verpflichtet.

2) Übergang von Nebenrechten

Nebenrechte zur Mietzinszahlung sind zum Beispiel Gestaltungsrechte wie die ordentliche Kündigung (z. B. Eigenbedarf), die außerordentliche Kündigung (z.B. Zahlungsverzug des Mieters), das Recht zur Mieterhöhung und das Recht zur Modernisierungs-Ankündigung.

Da nach dem Gesetz (§ 566 BGB) das Mietverhältnis erst nach Eigentumsumschreibung auf den Käufer übergeht, gehen auch diese Nebenrechte erst nach Eigentumsumschreibung auf den Käufer über. In dem Zwischenstadium zwischen Übergabe und Eigentumsumschreibung kann man sich behelfen mit einer Vollmacht des Verkäufers an den Käufer, diese Gestaltungsrechte schon auszuüben oder mit einer Ermächtigung nach § 185 BGB. Eine Vollmacht / Ermächtigung kann bereits im Grundstückskaufvertrag enthalten sein, sie kann aber auch außerhalb des Grundstückskaufvertrages erteilt werden. Letzteres hat den Vorteil, dass der Mieter bei Vorlage der Vollmacht nicht den gesamten Kaufvertrag zur Kenntnis bekommt.

Einzelne Gestaltungsrechte sind mit einer Vollmacht allerdings nicht zu bewältigen, dies gilt vor allen Dingen für das Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs: Der Verkäufer kann diese Kündigung nicht aussprechen, weil er das Objekt verkauft hat und ersichtlich keinen Eigenbedarf mehr geltend machen kann. Der Käufer hat zwar Eigenbedarf, kann aber die Kündigung nicht aus eigenem Recht vor erfolgter Eigentumsumschreibung aussprechen. Die Vollmacht des Verkäufers bringt keinen Nutzen, weil der Käufer dann Rechte des Verkäufers geltend machen würde, der Verkäufer aber kein Recht zur Eigenbedarfskündigung hat. Mit anderen Worten: Mit der Eigenbedarfskündigung muss zeitlich gewartet werden, bis die Eigentumsumschreibung auf den Käufer im Grundbuch vollzogen ist.

3) Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter

Im Regelfall hat der Mieter auf die Nebenkosten Vorauszahlungen geleistet, über die dann später nach Ende der Abrechnungsperiode durch den Vermieter abgerechnet wird. Sind die vom Vermieter verauslagten Beträge für die Nebenkosten höher als die Vorauszahlungen des Mieters, hat der Mieter eine Nachzahlung zu leisten; waren die Vorauszahlungen des Mieters höher als die tatsächlich entstandenen Kosten, hat der Mieter einen Erstattungsanspruch. Die Abrechnung mit dem Mieter sollte im Rahmen des Kaufvertrages derjenige vornehmen, der zum Ende der mietvertraglich vereinbarten Abrechnungsperiode im Besitz sämtlicher Unterlagen ist. Dies wäre nach der Übergabe der Käufer, vor der Übergabe der Verkäufer.

Will man eine exakte Abrechnung haben, sollte auf den Stichtag des Besitzübergangs eine Zwischenablesung der Verbrauchskosten vorgenommen werden. Hierauf kann aber auch verzichtet werden und zwischen Verkäufer und eine Käufer eine eher „großzügige“ Abrechnung vorgenommen werden. Eine in der Praxis bewährte Abrechnung ergibt sich aus dem untenstehenden Muster.

4) Enthaftung des Verkäufers

Auch wenn der Käufer im Grundbuch eingetragener Eigentümer wird und das Mietverhältnis dann kraft Gesetzes auf ihn übergeht (§ 566 BGB), kann unter bestimmten Voraussetzungen der Verkäufer nach wie vor dem Mieter gegenüber verpflichtet sein. Der Verkäufer muss ein Interesse daran haben, diesen Zustand zu vermeiden, da er sonst möglicherweise noch nach Jahren aus dem Mietverhältnis in Anspruch genommen werden kann, wenn der Käufer seine Verpflichtungen gegenüber dem Mieter nicht erfüllt.

Dies gilt zunächst für die Kautionsrückzahlung nach § 566 a BGB. Selbst wenn der Verkäufer die Kaution an den Käufer auskehrt, haftet er für die Rückzahlung der Kaution dann, wenn der Mieter die Kaution von dem Käufer nicht erlangen kann. Eine Enthaftungsmöglichkeit gibt es nur dann, wenn die Kaution an den Mieter zurückgezahlt wird und der Mieter die Kaution dann neu an den Käufer leistet. Eine Alternative hierzu ist, dass der Mieter der Überleitung der Kaution durch den Verkäufer auf den Käufer zustimmt und gleichzeitig den Verkäufer von der Kautionsrückzahlung ausdrücklich befreit. Jede andere Variante führt dazu, dass der Verkäufer nach wie vor aus der Kautionsrückzahlung verhaftet bleibt, obwohl er die Kaution auf den Erwerber übertragen hat. Eine recht komplexe aber sinnvolle Regelung für die Praxis kann dem untenstehenden Muster entnommen werden.

Von sonstigen Verpflichtungen außerhalb der Kau-tionszahlung wird der Verkäufer dem Mieter gegenüber frei, wenn er diesem den Übergang des Eigentums mitgeteilt hat und der Mieter nicht zum ersten Termin kündigt, zu dem eine Kündigung von ihm aus zulässig ist. Wichtig ist also, dass der Verkäufer dem Mieter nicht nur im Rahmen der Übergabe eine Mitteilung macht, dass es einen neuen Vermieter geben wird und dass er die Miete auf das neue Konto des Käufers zahlen soll, sondern auch nach erfolgter Eigentumsumschreibung (die zeitlich später liegt) diese Mitteilung wiederholt. Erst mit dieser Mitteilung nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch wird der Verkäufer wirklich von jeglicher Haftung aus dem Mietverhältnis frei.

5) Vertragsmuster

Der Übergang des Mietverhältnisses ist dementsprechend nicht so unkompliziert wie die reine Besitzverschaffung. Es empfiehlt sich daher, bereits im Grundstückskaufvertrag eine genaue Regelung zu treffen, die Verkäufer und Käufer aufzeigt, wie vorgegangen werden soll. Es kann das untenstehende Muster verwendet werden:

§ 8 Miet- und Pachtverhältnisse

1.

Dem Käufer ist bekannt, dass hinsichtlich des Kaufgegenstandes ein Mietertrag besteht. Der Käufer hatte Gelegenheit, Einsicht in diesen Mietvertrag zu nehmen.

Der Verkäufer garantiert:

• die Vollständigkeit des dem Käufer bereits zur Einsicht vorgelegten Mietvertrages;
• dass zum Tage der Beurkundung der Mietvertrag nicht gekündigt ist;
• dass zum Tage der Beurkundung kein Rechtsstreit mit dem Mieter rechtshängig ist;
• dass zum Tage der Beurkundung keine Minderungs- oder Schadensersatzansprüche des Mieters geltend gemacht wurden;
• dass die Miete in Höhe von .................€ im abgerechneten Vormonat der Beurkundung von dem Mieter gezahlt wurde;
• dass keine Mietvorauszahlungen oder abzugeltende Investitionen des Mieters bestehen.

2.

Der Verkäufer ist vom heutigen Tage an nicht mehr berechtigt, ohne schriftliche Zustimmung des Käufers Mietverträge für den Kaufgegenstand abzuschließen, abzuändern oder zu kündigen.

3.

Die Abrechnung der Nebenkosten mit dem Mieter mit dem Risiko der möglichen Uneinbringlichkeit wird allein diejenige Partei vornehmen, die am Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraumes Besitzer ist.

Der Verkäufer verpflichtet sich, dem Käufer bei Besitzübergang eine Dokumentation seiner etwa erbrachten Zahlungen auf die nach Maßgabe des Mietvertrages und der Betriebskostenverordnung umlegungsfähigen Betriebs- und Nebenkosten sowie eine Aufstellung der von dem Mieter bereits insoweit vereinnahmten Vorauszahlungen zu übergeben.

Ergibt die Nebenkostenabrechnung des Mieters unter Verrechnung der vereinnahmten Vorauszahlung des Mieters im Verhältnis zu den tatsächlich zu Lasten des Verkäufers angefallenen Nebenkosten eine Mehrausgabe für den Verkäufer während seiner Besitzzeit, so ist diese Mehrausgabe an ihn vom Käufer zusätzlich zum Kaufpreis binnen zwei Wochen nach Übergabe einer Abrechnung dieser Mehrausgaben zu erstatten. Übersteigen die Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters den in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesenen Abrechnungsbetrag, ist der überschießende Betrag vom Verkäufer an den Käufer auszukehren.

Sofern eine der Kaufvertragsparteien dies wünscht, wird auf deren Kosten eine Zwischenablesung auf den Stichtag des Besitzübergangs vorgenommen und durch Verkäufer und Käufer getrennt für die einzelnen Zeiträume abgerechnet.

4.

Ansprüche auf Mieten, bereits abgerechnete Heiz- und Nebenkosten sowie auf sonstige Mieterleistungen für die Zeit bis zum Besitzübergang verbleiben bei dem Verkäufer. Solche Ansprüche können von dem Verkäufer auf eigene Kosten beigetrieben werden, jedoch nicht unter Inanspruchnahme der Mietsicherheiten oder der Gegenstände, die dem Vermieterpfandrecht direkt unterliegen.

5.

a)

Der Verkäufer hat die von dem Mieter geleistete Sicherheit nebst etwaiger Zinsen auf den Käufer zu übertragen.

Soweit der Mieter vertraglich geschuldete Sicherheiten noch nicht geleistet hat, obliegt es dem Käufer, die geschuldete Sicherheit anzufordern.

b)

Nach § 566 a BGB tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten des Verkäufers aus der Sicherheitsleistung auch dann ein, wenn er die Sicherheitsleistung nicht vom Verkäufer erhalten hat.

Der Verkäufer bleibt andererseits dem Mieter trotz Übertragung der Mietsicherheiten auf den Käufer zur Rückzahlung der Mietsicherheiten verpflichtet. Hier ergibt sich ein Haftungsrisiko für den Verkäufer bei allen Kautionsformen, bei denen der Zugriff auf die Kaution nicht von der Mitwirkung des Mieters abhängt, also insbesondere bei der Barkaution. Um diese weitergeltende Rückzahlungsverpflichtung des Verkäufers zu vermeiden, vereinbaren die Parteien für solche Kautionen folgende Regelung:

• Der Verkäufer wird bei dem Mieter nachfragen, ob dieser mit einer Übertragung der Mietsicherheit auf den Käufer unter gleichzeitiger Befreiung des Verkäufers von der Rückgewährpflicht einverstanden ist.

• Soweit der Mieter einverstanden ist, hat der Verkäufer die Sicherheit an den Käufer zu übertragen, nebst etwa aufgelaufener bzw. dem Mieter geschuldeter Zinsen.

• Soweit der Mieter nicht einverstanden ist, wird der Verkäufer die Sicherheit an den Mieter zurückgeben, um seine weitergeltende Haftung nach § 566 a BGB zu vermeiden. Die Rückgabe der Kaution hat mit dem Hinweis zu erfolgen, dass hiermit nicht ein Verzicht auf die mietvertragliche Verpflichtung zur Zahlung der Kaution verbunden ist, sondern die Rückgabe lediglich zum Zwecke der Enthaftung des Verkäufers erfolgt. Es obliegt dann dem Käufer, die vertraglich geschuldete Sicherheit von dem Mieter auf eigenes Risiko erneut abzufordern und beizutreiben.

Soweit der Käufer die Mietsicherheit erhält, verpflichtet er sich, den Verkäufer von etwaigen dennoch verbleibenden Ansprüchen des Mieters auf Rückgabe der Sicherheiten vollständig und auf erstes Anfordern freizustellen.

c)

Der Verkäufer darf die von dem Mieter geleistete Mietsicherheit nicht zur Befriedigung eigener bis zur Eigentumsumschreibung entstehender Ansprüche verwenden.

6.

Beim Verkäufer noch eingehende Zahlungen (Mieten, Nebenkosten etc.) für Zeiträume nach Besitzübergang wird er unverzüglich kostenfrei an den Käufer weiterleiten.

7.

Da abweichend von § 566 BGB (Übergang eines Mietverhältnisses erst nach Eigentumsübergang) die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag nach diesem Vertrag bereits mit Besitzübergang auf den Käufer übergehen, stellt der Käufer hiermit den Verkäufer von allen Ansprüchen des Mieters frei, die nach Besitzübergang entstehen und fällig werden.

Der Verkäufer tritt hiermit seinen Anspruch aus dem Mietverhältnis ab Besitzübergang an den dies annehmenden Käufer ab. Der Käufer ist ermächtigt, dem Mieter die Abtretung anzuzeigen und vom Besitzübergang an alle Rechte aus dem Mietverhältnis geltend zu machen. Der Verkäufer erteilt bereits hiermit dem Käufer Vollmacht und ermächtigt ihn, sämtliche Ansprüche und Rechte aus dem Mietverhältnis geltend zu machen. Es wird - ausschließlich im Innenverhältnis - vereinbart, dass die Vollmacht erst mit Besitzübergang ausgeübt werden darf. Die aufgrund der vorbezeichneten Vollmacht bzw. Ermächtigung vorgenommenen Rechtshandlungen erfolgen auf eigene Kosten und eigenes Risiko des Käufers.

8.

Der Notar wies den Verkäufer auf die Regelung in § 566 BGB hin, nach der der Verkäufer unter bestimmten Fallkonstellationen für die aus dem Mietvertrag bestehenden Verpflichtungen weiter haftet. Der Notar hat dem Verkäufer empfohlen, den Mietübergang dem Mieter nach Eigentumsumschreibung anzuzeigen.

9.

Der Notar belehrte die Erschienenen über das in § 577 BGB geregelte Vorkaufsrecht des Mieters. Dieses Vorkaufsrecht besteht, wenn das Wohnungseigentum begründet worden ist nach Überlassung der Räume an den Mieter. Das Vorkaufsrecht besteht dagegen nicht, wenn:

• Das Wohnungseigentum bereits begründet war, als die Räume an den Mieter überlassen wurden

• Nach Überlassung an den Mieter bereits einmal ein Verkaufsfall stattgefunden hat.

Der Notar wies darauf hin, dass ein Verzicht des Mieters vor der Mitteilung des Notars über das bestehende Vorkaufsrecht rechtlich nicht wirksam ist.

Dies vorausgeschickt, erklärt der Verkäufer zum Bestehen eines Vorkaufsrechts Folgendes:

Ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht nicht, weil …

Der Notar wies die Parteien darauf hin, dass er diese Angaben nicht überprüfen könne.

Alternative: Bei bestehendem Vorkaufsrecht

Es besteht ein Vorkaufsrecht des Mieters.

Name und Anschrift des beziehungsweise der vorkaufsberechtigten Mieter lauten wie folgt:

…

Der beurkundende Notar wird beauftragt und bevollmächtigt, dem vorstehend vom Verkäufer benannten Mieter unter der angegebenen Anschrift den Vorkauf unter Übersendung einer Ausfertigung dieses Vertrages sowie beglaubigter Abschriften etwaiger Zustimmungen und Genehmigungen nach voller Rechtswirksamkeit des Vertrages durch Einschreiben mit Rückschein mitzuteilen und den Mieter über das Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB zu unterrichten. Der Notar ist ferner ermächtigt und bevollmächtigt, einen etwaigen Vorkaufsrechtsverzicht des Mieters oder eine Vorkaufsrechtsausübungserklärung mit Wirkung für alle Vertragsparteien entgegen zu nehmen.

Verzichtet der Mieter auf das Vorkaufsrecht oder übt er es innerhalb der zweimonatigen Frist nicht aus, wird der Vertrag weiter abgewickelt.

Für den Fall, dass der Mieter das Vorkaufsrecht ausübt, wird Folgendes vereinbart:

Dem Verkäufer steht ein Rücktrittsrecht von diesem Vertrag bis zwei Wochen nach der Mitteilung durch den Notar zu, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde. Der Verkäufer trägt für diesen Fall die mit der Beurkundung dieses Vertrages sowie der Rückabwicklung verbundenen Kosten. Weitergehende Ansprüche sind wechselseitig ausgeschlossen. Soweit bereits Zahlungen auf den Kaufpreis erfolgt sind, tritt der Verkäufer seine Zahlungsansprüche gegen den Vorkaufsberechtigten hiermit an den dies annehmenden Käufer ab.