Immobilienrecht

Wie ist der zeitliche Ablauf bis zur Beurkundung?

Wenn die Zeit für Verkäufer und Käufer drängt, kann es bei einem gut organisierten Notar sehr schnell gehen: Der Kaufvertragsentwurf, der notariellem Standard entspricht, sollte binnen 24 Stunden vorliegen können. Wann ein Beurkundungstermin vereinbart werden kann, hängt naturgemäß vom Terminstand des Notars und von der Zeiteinteilung der Parteien ab. Auch insoweit sollte es möglich sein, in der jeweiligen Angelegenheit binnen weniger Tage einen Beurkundungstermin zu erhalten. Wenn ein Immobilien-Kaufvertrag einmal wirklich eilt, sollte es möglich sein, dass für einen am Montag erteilten Auftrag der Entwurf am Dienstagvormittag vorliegt, von den Parteien überprüft werden kann und bereits am Donnerstag beurkundet wird. Am Freitag der gleichen Woche können dann schon die entsprechenden Veranlassungen durch den Notar (Antrag beim Grundbuchamt, Mitteilung an die Grunderwerbsteuerstelle, Übersendung der Ausfertigungen, Übersendung der beglaubigten Abschriften an die Parteien) erledigt sein. Natürlich kann man sich auch Zeit lassen und den vorgelegten Vertragsentwurf intensiv überprüfen, mit dem Notar, der den Entwurf gefertigt hat, telefonisch oder auch in einem Vorbesprechungstermin besprechen, ihn gegebenenfalls noch einmal gesondert durch einen Rechtsanwalt überprüfen lassen, wenn es sich um komplexe Regelungen handelt, den Vertragsentwurf mit der anderen Vertragspartei nachverhandeln etc.. Noch einmal zur Erinnerung: Die gesetzliche vorgeschriebene notarielle Form bei Immobilien-Kaufverträgen dient auch einem „Schutz vor Übereilung“ der Vertragsparteien. Verkäufer und Käufer müssen also Gelegenheit erhalten, den Vertrag zu überprüfen und mit kundigen Juristen zu besprechen.

In der Praxis herrschen Missverständnisse über die sogenannte „14-Tages-Frist“, die vorsieht, dass zwei Wochen zwischen dem Entwurf eines Grundstückskaufvertrages und der Beurkundung des Kaufvertrages vergehen. Eine so lange Frist ist gerade bei Standardverträgen von den Parteien regelmäßig nicht gewünscht, man möchte schneller abschließen. Zu der 14-Tages-Frist ist folgendes zu sagen:

• Die Zwei-Wochen-Frist gilt nur für Verbraucherverträge. Verbraucherverträge sind nur solche, bei denen Verkäufer oder Käufer ein Unternehmer ist. Bei einem normalen Immobilien-Kaufvertrag von privat an privat zum Beispiel beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung gilt die vorgenannte Frist nicht. Es kann in diesen Fällen im Grunde sofort nach Erstellung des Entwurfs auch beurkundet werden.

• Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 7. Februar 2013 (III ZR 121/12) ist die Einhaltung der Regelfrist von 2 Wochen Dienstpflicht des Notars. Die Nichteinhaltung der Frist kann zur Haftung des Notars führen. Dementsprechend wird nur in sehr eng umgrenzten Ausnahmefällen auf die Einhaltung der 2-Wochen-Frist bei „Verbraucherverträgen“ verzichtet werden. Eine Amtspflichtverletzung des Notars liegt nur dann nicht vor, wenn nachvollziehbare sachliche Gründe die Verkürzung rechtfertigen und der vom Gesetzgeber bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere Weise gewährleistet ist. In der Praxis wird dies die Ausnahme bleiben.