Immobilienrecht

Die Aufgaben des Verkäufers

Soweit noch Altgläubiger im Grundbuch eingetragen sind, hat der Verkäufer dem Notar das Institut und dessen Anschrift und möglichst auch eine Darlehensnummer mitzuteilen, so dass der Notar dann die Löschungsbewilligung von dort besorgen kann. Diese Informationen können bereits zur Beurkundung mitgebracht werden, sollten aber spätestens einige Tage nach der Beurkundung dem Notar übersandt werden.

Der Notar holt dann die Löschungsbewilligung direkt ein und die Altgläubigerin teilt dem Notar auch direkt mit, welcher Betrag noch gezahlt werden muss. Der Notar kann und darf die Höhe des Betrages nicht überprüfen, insbesondere darf er Vorfälligkeitsentschädigungen nicht nachrechnen. Üblicherweise erhält der Verkäufer eine Abschrift des Schreibens der Bank an den Notar. Erhält er sie einmal nicht, kann er selbstverständlich vom Notar eine Abschrift anfordern und den geforderten Betrag überprüfen. Vorfälligkeitsentschädigungen werden heute kaum noch falsch zu Lasten der Kunden berechnet. Wenn ein Verkäufer einmal eine Überprüfung für erforderlich hält, ist zu empfehlen, die Vorfälligkeitsentschädigungs-Berechnung über „Stiftung Warentest“ mit einem Aufwand von rund 50,00 Euro prüfen zu lassen.

Aus eigenem Interesse soll der Verkäufer weiter das Kaufobjekt erst dann übergeben, wenn der Kaufpreis entweder auf dem Notaranderkonto gutgeschrieben ist oder bei der üblichen Direktzahlung an ihn und die abzulösende Gläubigerin gezahlt ist. Ist man sehr genau und dies sollte man bei den in Rede stehenden Vermögenswerten sein muss der Verkäufer dementsprechend gegebenenfalls telefonisch bei allen Stellen nachfragen, an die der Kaufpreis gezahlt werden sollte. Deckt die Summe der eingegangenen Beträge auf den verschiedenen Konten (mehrere Gläubiger und das eigene Konto des Verkäufers) den Kaufpreis, kann das Objekt übergeben werden. Ist dies nicht der Fall, sollte der Verkäufer seine Rechte wahrnehmen und die Übergabe nicht vornehmen. Er würde ansonsten auf Sicherheiten, die der Notar für ihn vorgesehen hat, verzichten.

Ist allerdings wie im Regelfall alles in Ordnung und der Kaufpreis in voller Höhe gezahlt worden, muss der Verkäufer dem Notar bei einer direkten Zahlung dies noch schriftlich bestätigen: Der Notar sieht bei Abwicklung ohne Notaranderkonto ja nicht, ob der Kaufpreis gezahlt wurde und nimmt daher vor der Bestätigung des Verkäufers die Eigentumsumschreibung auf den Käufer nicht vor.

Schlussendlich muss der Verkäufer zur Übergabe dann auch alle erforderlichen Objektunterlagen zur Verfügung stellen und nach der Übergabe dann mit dem Käufer gegebenenfalls noch einmal eine Abrechnung durchführen, vergleiche unten „Nutzen- und Lastenwechsel“.

Weitere Mitwirkungspflichten treffen den Verkäufer im Regelfall nicht, alle übrigen Schritte auf Verkäuferseite werden durch den Notar vorgenommen.