Immobilienrecht

Wie stimme ich den Kaufvertrag mit der Finanzierung ab?

In den meisten Fällen ist eine Finanzierung oder Teilfinanzierung des Kaufpreises über eine Bank des Käufers erforderlich. Nur selten kann ein Käufer den Kaufpreis und sämtliche Nebenkosten aus Eigenmitteln zahlen.

Oft ziehen sich Kaufvertragsverhandlungen und auch Verhandlungen mit finanzierenden Banken einige Zeit hin. Es stellt sich für den Käufer dann die Frage, wie er Finanzierung und Kaufvertrag aufeinander abstimmt. Folgendes ist zu beachten:

• Wird der Immobilien-Kaufvertrag abgeschlossen und gelingt danach die Finanzierung des Kaufpreises nicht, macht sich der Käufer gegenüber dem Verkäufer schadenersatzpflichtig. Er kann sich nicht einfach vom Vertrag lösen, die Aufbringung des Kaufpreises ist seine Sache.
• Hat der Käufer den Darlehensvertrag für die Finanzierung des Kaufpreises unterzeichnet und überlegt es sich der Verkäufer anders, verkauft also nicht an den Kaufinteressenten, kann dieser sich ohne weiteres nicht vom Darlehensvertrag lösen. Er muss das Darlehen abnehmen. Nimmt er das Darlehen nicht ab, weil er jetzt kein Kaufobjekt mehr hat, das er finanzieren kann, muss er eine Nichtabnahmeentschädigung an die Bank zählt, die eine erhebliche Größenordnung erreichen kann.

Zur Vermeidung einer der beiden vorgenannten Situationen seien folgende Hinweise gegeben:

Hinsichtlich des Darlehensvertrages hat der Käufer ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Die Unterzeichnung des Darlehensvertrages kann so gelegt werden, dass der abzuschließende Kaufvertrag innerhalb der 14-Tages-Frist liegt. Durch den bereits von der Bank unterzeichneten Darlehensvertrag hat der Käufer die Finanzierung damit sicher und kann den Kaufvertrag abschließen. Wird der Kaufvertrag durch den Verkäufer nicht abgeschlossen, kann der Käufer von seinem Widerrufsrecht hinsichtlich des Darlehnsvertrages ohne finanzielle Nachteile Gebrauch machen.

Wenn die Abstimmung wie vorgeschildert im konkreten Fall nicht möglich ist, muss der Kaufinteressent entweder eine „Fluchttür“ aus dem Darlehensvertrag enthalten oder eine „Fluchttür“ aus dem Immobilien-Kaufvertrag. Hier kommt in Betracht die Aufnahme eines kurzfristigen Rücktrittsrechts des Käufers im Kaufvertrag für den Fall, dass die Finanzierung nicht gelingt. Ein Verkäufer wird normalerweise ein kurzfristiges Rücktrittsrecht akzeptieren, wenn dies ohne Kosten für ihn verbunden ist, wenn die Finanzierung schon weit vorangeschritten ist und die grundsätzliche Darlehenszusage der Bank vorliegt. Das Rücktrittsrecht könnte wie folgt formuliert sein:

„Der Käufer erhält ein Rücktrittsrecht von diesem Vertrag für den ausschließlichen Fall, dass die Finanzierung des Kaufpreises ohne sein Verschulden nicht gelingt. Das Rücktrittsrecht ist bis spätestens zum …, auszuüben durch schriftliche Erklärung gegenüber dem beurkundenden Notar, der vom Verkäufer zur Empfangnahme der Rücktrittserklärung bevollmächtigt und ermächtigt wird. Für den Fall des Rücktritts trägt die bis dahin entstandenen Notargebühren der Käufer. Im Falle der Ausübung des Rücktrittsrechts sind wechselseitig alle Schadensersatzansprüche ausgeschlossen, der Verzicht wird wechselseitig angenommen.“

Weiter ist zu beachten, dass die finanzierende Bank als Sicherheit üblicherweise eine Grundschuld im Grundbuch des Kaufobjekts verlangt. Der Immobilien-Kaufvertrag muss für den Käufer sicherstellen, dass dies auch gelingt. Der Vertrag muss daher die Möglichkeit vorsehen, dass der Käufer eine solche Belastung in das Grundbuch bringt. Da der Verkäufer zum Zeitpunkt der Finanzierung noch im Grundbuch eingetragener Eigentümer sein wird, muss man sich des juristischen Tricks der Belastungsvollmacht bedienen: Der Verkäufer erteilt dem Käufer Vollmacht, den verkauften Grundbesitz bereits vor Eigentumsumschreibung mit Grundpfandrechten der finanzierenden Bank des Käufers zu belasten.

Ohne die Aufnahme einer solchen Belastungsvollmacht kann der Käufer nicht sicher sein, dass die Finanzierung letztlich auch rechtlich gelingt. Wird ein höherer Betrag als der Kaufpreis finanziert, wird die finanzierende Bank auch einen höheren Betrag als den Kaufpreis als Grundpfandrecht verlangen. Dies muss dem Notar dann mitgeteilt werden, damit er eine Belastungsvollmacht vorsieht, die über den Kaufpreis hinausgeht.

Selbstverständlich hat im Rahmen der Belastungsvollmacht der Notar auch die Interessen des Verkäufers zu berücksichtigen. Diese liegen darin, nicht sein eigenes Grundstück belasten zu lassen, ohne dass sichergestellt ist, dass in der Höhe der Belastung der Kaufpreis auch tatsächlich an ihn fließt. Hier gibt es Standartsicherungsformulierungen, die den Verkäufer vollständig schützen.