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Wie hoch sind die Erwerbsnebenkosten und gibt es Einsparpotential?

Die Nebenkosten eines Immobilien-Kaufvertrages können insgesamt für den Käufer leicht 14% des Kaufpreises erreichen. Im Regelfall werden die Nebenkosten des Erwerbs nicht durch die Bank mitfinanziert, so dass der Käufer diesen Betrag aus seinem Eigenkapital tragen muss. Es ist daher für einen Kaufinteressenten von besonderer Bedeutung, wie hoch diese Nebenkosten sind und an welchen Stellen es Einsparpotenzial gibt.

1. Welche Kosten entstehen insgesamt?

Üblicherweise setzen sich die Kosten des Immobilien-Kaufvertrages aus folgenden Positionen zusammen:

a) Notargebühren

Die Höhe der Notargebühren ist nach der Kostenordnung gesetzlich geregelt und für alle Notare verbindlich. Es ist dem Notar verboten, höhere als gesetzlich zulässige Gebühren zu nehmen, aber auch geringere als gesetzlich zulässige Gebühren („Rabatt“) zu gewähren. Dementsprechend gibt es keinen „billigen“ Notar. Es gibt aber natürlich günstige Vertragsgestaltungen, die zwischen 25% und 40% der Beurkundungsgebühren einsparen können (vergleiche unten, insbesondere bei Verzicht auf das Notaranderkonto). Der Notar ist an diese Vorgaben gebunden. Jeder Versuch, mit ihm Gebühren „auszuhandeln“ muss scheitern, weil dem Notar dies gesetzlich und dienstrechtlich untersagt ist. Sie sollten aber in jedem Fall den Notar nach günstigen Vertragsgestaltungen fragen, insbesondere nach einer Abwicklung des Vertrages ohne Notaranderkonto.

Übrigens: Jegliche zusätzlichen Beratungen und Erläuterungen durch den Notar am Telefon oder auch in mehreren Vorbesprechungsterminen sind nicht mit zusätzlichen Gebühren verbunden. Der Vertrag wird daher nicht „teurer“, wenn der Notar intensiv beraten muss. Dementsprechend nutzen Sie diese Serviceleistung, die ein Notar Ihnen geben kann. Auch Beratungen im Vorfeld einer Beurkundung sind grundsätzlich kostenfrei mit einer Ausnahme: Wenn der Notar auf Ihren Auftrag einen Kaufvertragsentwurf erstellt, fallen hierfür Kosten an, auch wenn der Entwurf später nicht beurkundet wird. Dies bedeutet für Sie als Verkäufer oder Käufer, dass Sie sich weit im Vorfeld einer Beurkundung schon durch den in Aussicht genommenen Notar beraten lassen können, ohne in Gefahr zu geraten, dass hierfür Gebühren in Rechnung gestellt werden. Nutzen Sie dieses Dienstleistungsangebot.

Wie hoch sind nun die Notargebühren? Dies hängt entscheidend davon ab, ob der Käufer eine Finanzierungsgrundschuld benötigt oder nicht, ob eine Abwicklung mit oder ohne Notaranderkonto erfolgt und vor allen Dingen auch von der Höhe des Kaufpreises. Je höher der Kaufpreis, desto prozentual geringer sind die Notargebühren. Mit anderen Worten: Je niedriger der Kaufpreis, desto teurer wird es im Verhältnis zum Kaufpreis.

Im „Teil 4“ habe ich zur Information von Verkäufer und Käufer eine Übersicht über die Notargebühren und die Kosten beim Grundbuchamt beigefügt. Bitte sehen Sie sich auch die „Erläuterung zur Gebührenübersicht Kaufvertrag“ an. Mit Hilfe dieser Übersicht können Sie bei einem Kaufpreis zwischen 30.000 Euro und 510.000 Euro Ihrer Notarkosten und die Kosten des Grundbuchamts ermitteln. Bitte beachten Sie, dass Abweichungen nach unten oder oben von 5 bis 10% möglich sind, da die Vertragsgestaltungen individuell sind.

b) Kosten des Grundbuchamts

Bei jeder Tätigkeit des Grundbuchamts entstehen Gebühren, die ebenfalls wie die Notargebühren in der Kostenordnung gesetzlich geregelt sind. Im Kaufvertrag werden die Kosten des Grundbuchamts auch als „Gerichtskosten“ bezeichnet. Auch diese Gebühren können Sie aus der bereits genannten Übersicht zu den Kosten des Kaufvertrages „Teil 4“ entnehmen.

c) Maklerprovision

Während es in den übrigen Bundesländern zum Teil üblich ist, dass die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt wird, hat es sich in Berlin wohl auch zum Leidwesen der Makler eingebürgert, dass ausschließlich der Käufer die Maklerprovision zahlt. Die Provision macht dementsprechend einen nennenswerten Teil der Erwerbsnebenkosten aus, sie beträgt üblicherweise 6% des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.

d) Grunderwerbsteuer

Die Steuer für den Erwerb eines Grundstücks - Grunderwerbssteuer - beträgt in Berlin 6 %, in Brandenburg 6,5% des Kaufpreises. Abzugrenzen ist die Grunderwerbsteuer von der Grundsteuer: Letztere ist die laufende Steuer, die für das Eigentum für das Grundstück anfällt, Erstere die Steuer, die für den Eigentumserwerb entsteht. Gesichert wird die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch folgende Regularien: Der Immobilien-Kaufvertrag muss vom Notar unverzüglich nach Beurkundung dem Grunderwerbsteuer-Finanzamt mit allen enthaltenen Bedingungen und mit allen Änderungen übersandt werden. Das Grunderwerbsteuer-Finanzamt erstellt dann einen Grunderwerbsteuerbescheid, der die Steuer ausweist und dem Käufer an die Adresse zugestellt wird, die im Vertrag genannt ist. Zahlt der Käufer dann die Grunderwerbsteuer, erhält der Notar die sogenannte „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ des Finanzamts, mit der die Zahlung bestätigt wird. Erst mit dieser Unbedenklichkeitsbescheinigung kann der Notar die Eigentumsumschreibung des Grundstücks im Grundbuch bewirken. Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer kann die Eigentumsumschreibung auf den Käufer daher nicht erfolgen.

e) Löschung der Altbelastungen

Häufig sind im Grundbuch noch zu löschende Altbelastungen in Abteilung II (zum Beispiel Nießbrauchrecht, Wohnrecht) oder in Abteilung III (zum Beispiel Grundschulden aus der seinerzeitigen Finanzierung des Ankaufs durch den hiesigen Verkäufer) enthalten. Auch hier entstehen gegebenenfalls noch Notargebühren und in jedem Fall Kosten beim Grundbuchamt.

f) Kosten weiterer Genehmigungen

In besonderen Fällen sind für den Vollzug des Kaufvertrages weitere Genehmigungen erforderlich, wie zum Beispiel die Verwalterzustimmung bei Wohnungseigentum, das Negativzeugnis als Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht, vormundschaftsgerichtliche Genehmigungen beim Verkauf durch Minderjährige oder auch die Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung bei Grundstücken in den neuen Bundesländern.

g) Zusätzliche Notargebühren

Manchmal entstehen über die vorgeschilderten Notargebühren (vergleiche a)) hinaus noch weitere Gebühren.

Beispiel:
Der Verkäufer konnte bei der Beurkundung nicht anwesend sein, sondern ließ sich vollmachtlos vertreten. Für die Genehmigung entstehen zusätzlich Notargebühren über die unter a) geschilderten Gebühren hinaus.

Zusammenfassend entstehen je nach Fallgestaltung und Höhe des Kaufpreises Erwerbsnebenkosten von rund 14%.

2. Wie werden die Kosten verteilt?

Der Gesetzgeber erwähnt in § 448 II BGB, dass der Käufer die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrages, der Auflassung, der Eintragung im Grundbuch und der Erklärung dazu zu tragen hat.

Diese Kostenregelung ist abdingbar, was bedeutet, dass im Immobilien-Kaufvertrag durchaus eine andere Regelung getroffen werden kann. Es hat sich allerdings eingebürgert, dass sämtliche unter 1) genannten Kosten grundsätzlich der Käufer übernimmt (also insbesondere Notarkosten, Kosten des Grundbuchamts, Maklergebühren aufgrund der Berliner Sondersituation, Grunderwerbsteuer). Nur die Kosten der Löschung der Altbelastung im Grundbuch übernimmt typischerweise der Verkäufer und auch die Kosten einer zusätzlichen Genehmigung, die durch ihn ausgelöst ist, etwa weil er im Notariat selbst nicht anwesend sein konnte, sondern nachträglich genehmigen musste.

Die Verteilung der Gebühren zwischen Verkäufer und Käufer ist aber nicht zwingend gesetzlich festgelegt. Dementsprechend ist es natürlich möglich, dass im Rahmen der Kaufpreisverhandlungen auch über die Verteilung der Gebühren verhandelt wird und die Gebühren anders zugewiesen werden als im Regelfall, also der Verkäufer einen größeren Teil der Gebühren übernimmt. Wenn allerdings der Verkäufer bei dem seinerzeitigen Erwerb des Grundstücks sämtliche Gebühren zu tragen hatte, wird er im Regelfall nicht einsehen, jetzt bei Verkauf seiner Immobilie von dieser Regel abweichen zu müssen und einen Teil der Gebühren zu übernehmen. Dies ist aber letztlich Verhandlungssache zwischen Verkäufer und Käufer.

Egal wie die Gebühren zwischen Verkäufer und Käufer verteilt werden, der Gesetzgeber hat für die Notargebühren, die Kosten des Grundbuchamts und die Grunderwerbsteuer gesamtschuldnerische Haftung von Verkäufer und Käufer angeordnet. Dies bedeutet, dass für diese Nebenkostenpositionen auch der Verkäufer in Anspruch genommen werden kann, wenn im Immobilien-Kaufvertrag der Verkäufer diese übernommen hat. Die gesamtschuldnerische Haftung ist eine gesetzliche Regelung und nicht abdingbar, man kann sie also nicht ändern. Viele Notarverträge enthalten diesen Risikohinweis, wobei es allerdings selten den Fall geben wird, dass ein Verkäufer wirklich letztlich für die Grunderwerbssteuer haftet: Der Käufer wird aus eigenem Interesse (die Eigentumsumschreibung wird sonst nicht vollzogen) die Grunderwerbsteuer zahlen. Ein Käufer, der die Grunderwerbsteuer nicht zahlt, zahlt üblicherweise auch den Kaufpreis nicht. In diesem Fall tritt dann der Verkäufer vom Vertrag zu einem sehr frühen Zeitpunkt zurück. Bei Rückabwicklung des Vertrages wird dann aber wieder der Grunderwerbsteuerbescheid aufgehoben, so dass dann auch die gesamtschuldnerische Haftung des Verkäufers entfällt. Da der Vertrag zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch noch nicht vollzogen ist, bis auf die Beantragung der Vormerkung, entstehen auch relativ überschaubare Kosten beim Grundbuchamt. Nur die Notargebühren bleiben dann beim Verkäufer, wenn der Notar sie beim Käufer nicht beitreiben kann. Allerdings sind auch diese der Höhe nach reduziert, weil der Kaufvertrag nicht weiter abgewickelt werden kann.

3. Wann muss gezahlt werden?

Üblicherweise hat den größten Teil der Erwerbsnebenkosten der Käufer zu tragen. Weiter ist es häufig so, dass diese Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital bestritten werden müssen. Für einen Käufer ist es daher von Bedeutung, wann die Zahlungen jeweils anfallen, damit er entsprechend kalkulieren kann. Ausgehend vom Beurkundungstag lassen sich die typischen Fälligkeiten wie folgt darstellen: Der Notar ist gesetzlich gehalten, seine Kostennote bereits mit Übersendung des beurkundeten Kaufvertrages zu stellen. Diese Erwerbsnebenkosten werden daher relativ schnell fällig. Ebenso schnell fällig wird die Maklerprovision, die gesetzlich nach § 652 b BGB geschuldet ist mit wirksamem Abschluss des Kaufvertrages. Nach einer Bearbeitungszeit beim Grundbuchamt wird durchaus schon nach drei Wochen die erste Rechnung für die Eintragung der Vormerkung fällig und vielleicht auch schon die Kosten des Negativzeugnisses wegen der Anforderung des Notars auf Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht. Wird die Grundschuld zur Kaufpreisfinanzierung bestellt, entstehen zu diesem Zeitpunkt dann auch weitere Notargebühren und Kosten beim Grundbuchamt. Bei einer Eigentumswohnung dürften die Kosten der Verwalterzustimmung auch nach etwa drei Wochen nach Beurkundung anfallen. Etwa fünf Wochen nach Beurkundung erhält der Käufer dann den Grunderwerbsteuerbescheid mit einer Zahlungsfrist versehen. Abhängig von den Regelungen des Kaufvertrages aber im Regelfall frühestens nach sechs Wochen erhält der Käufer dann eine weitere Rechnung des Grundbuchamts wegen der beantragten Eigentumsumschreibung. Eine besondere Freude ist es, wenn dann danach noch einmal eine Kostenrechnung vom Notar kommt, was aber nur dann der Fall sein kann, wenn der Kaufvertrag mit Notaranderkonto abgewickelt wurde: Es fallen dann die sogenannten „Hebegebühren“ an, zur Einsparung dieser Gebühr vergleiche unten.

Dies lässt sich durch einen Zeitstrahl wie folgt darstellen:

Beurkundungstag Tabelle Fehlt hier!

4. Wo kann ich Erwerbsnebenkosten einsparen?

a) Einsparpotenzial bei den Notargebühren

Da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind, gibt es keine „billigen“ oder „teuren“ Notare, es gibt aber sehr wohl teure Vertragsgestaltungen. Auf zwei Punkte sollte geachtet werden:

Bei manchen Notarverträgen findet sich die Regelung, dass die Auflassung, das heißt die dinglichen Erklärungen zum Eigentumserwerb, nicht schon in der Urkunde selbst, sondern später nämlich nach Zahlung des Kaufpreises erklärt werden sollen. Diese Vertragsvariante ist mit einer zusätzlichen 5/10 Notargebühr verbunden. Sie ist heute absolut überflüssig, weil sich zur Sicherung des Verkäufers (keine Eigentumsumschreibung vor Zahlung des Kaufpreises) andere Hilfsmittel, die ohne diese zusätzlichen Gebühren möglich sind, genauso rechtssicher greifen (zum Beispiel die sogenannte „Auflassungssperre“). Sie sollten also darauf achten, dass die Auflassung im Grundstückskaufvertrag bereits erklärt ist und nicht erst nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages in einer gesonderten Urkunde erklärt werden soll. Letztere Variante ist teuer.

Nach wie vor ist im Berliner Raum beliebt die Abwicklung über Notaranderkonto, obwohl dies seit geraumer Zeit gesetzlich sehr stark eingeschränkt ist. Fast jeder Kaufvertrag kann ohne Risikoerhöhung für Verkäufer und Käufer ohne Notaranderkonto durch direkte Zahlung abgewickelt werden, natürlich unter der Obhut des Notars und mit dessen voller Haftung, wenn Fehler entstehen. Eine Abwicklung ohne Notaranderkonto hat einen gravierenden Kostenvorteil für den Käufer: Die Notargebühren werden deutlich günstiger, weil die Zwischenschaltung eines Notaranderkontos mit dem Entstehen einer weiteren Gebühr („Hebegebühr“) verbunden ist. Es wird im Übrigen umso teurer, je mehr Gläubiger des Verkäufers in Abteilung III abzulösen sind. Die doch nennenswerten Kostenunterschiede können Sie entnehmen aus der Anlage „Kosten des Grundstückskaufvertrages“ (vergleiche oben). Hier sind die Kosten aufgegliedert in eine Abwicklung mit Notaranderkonto und ohne Notaranderkonto. Wird der Kaufpreis ohne Finanzierungsgrundschuld aufgebracht, entstehen durch Einschaltung eines Notaranderkontos zusätzliche Hebegebühren, die die Notargebühren im Ausgangspunkt um 25 bis 40% verteuern, je nach Höhe des Kaufpreises und Fallgestaltung. Hier liegt dementsprechend erhebliches Einsparpotenzial bei den Notargebühren.

Leider ist die Abwicklung ohne Notaranderkonto vor allen Dingen im Berliner Raum noch bei Käufern nicht hinreichend bekannt, obwohl das Beurkundungsgesetz insoweit bereits 1998 geändert wurde. Auch viele Finanzierungsberater empfehlen nach wie vor das Notaranderkonto, obwohl sie es besser wissen und ihre Kunden vor höheren Kosten schützen müssten. Das Thema wird in der Praxis häufig angesprochen. Aus diesem Grund ist im vierten Teil („wichtige Informationen und Unterlagen“) eine ausführliche Darstellung mit dem Titel „Grundstückskaufvertrag ohne Notaranderkonto“ beigefügt.

b) Einsparpotential bei der Grunderwerbsteuer

Die Möglichkeiten, Grunderwerbsteuer zu sparen sind begrenzt. Es gibt nur drei legale Einsparmöglichkeiten und eine illegale.

Legal: Ausnahmebestände

Grundsätzlich werden alle Erwerbsvorgänge bei Grundstücken mit einer Grunderwerbsteuer belegt. Diese Nebenkosten des Rechtserwerbs sind erheblich und machen insbesondere mehr aus als die Gebühren des Notars und des Grundbuchamts zusammen. Erfasst werden alle Erwerbsvorgänge unabhängig von der Rechtsqualität des Grundstücks, also der Verkauf von bebauten/unbebauten Grundstücken, der Verkauf von Eigentumswohnungen, Gewerbegrundstücken, Teilflächen etc. Auch der Erwerb eines Erbbaurechts und der Erwerb in der Zwangsversteigerung unterfallen der Grunderwerbsteuer.

Ausnahmsweise grunderwerbsteuerfrei sind folgende Vorgänge:

  • Freigrenze von 2.500 € (kein Freibetrag)
  • Aufhebung oder Rücktritt des Vertrages innerhalb von zwei Jahren nach Beurkundung
  • Schenkung eines Grundstücks (hier dann aber Schenkungssteuer)
  • Erbschaft (hier dann aber Erbschaftsteuer)
  • Teilung des Nachlasses unter mehreren Miterben
  • Übertragung auf den Ehegatten
  • Übertragung auf Verwandte in gerader Linie und deren Ehegatten
  • Erwerbsvorgänge zwischen eingetragenen gleichgeschlechtlichen Lebenspartnern
Legal: Aufteilung des Kaufpreises

Beim Verkauf eines Grundstücks sind üblicherweise auch „Zubehörgegenstände“ oder sonstige bewegliche Sachen mitverkauft, wie bestimmte Möbel, das restliche Heizöl im Tank, Gartengeräte, Spielgeräte auf dem Spielplatz etc. Soweit solche Gegenstände rechtlich als „Zubehör“ definiert werden können, unterliegen sie nicht der Grunderwerbsteuer. Es liegt daher nahe, einen Teil des Kaufpreises auszuweisen für „Zubehör“ mit der Wirkung, dass dann Grunderwerbsteuer auf diesen Teil nicht anfällt.

Beispiel:

V verkauft nach dem Tod seiner Frau sein Einfamilienhaus, weil er nach Australien auswandern will. Der reine Grundstückskaufpreis nebst Gebäude beträgt 300.000 €. Da er sich von sämtlichen Einrichtungsgegenständen trennen will, wird für das Zubehör des Hauses ein zusätzlicher Kaufpreis von 50.000,00 € vereinbart. Der Gesamtkaufpreis, der beurkundet wird, beträgt 350.000,00 €. In jedem Fall ist dem V zu raten, den Kaufpreis aufzuteilen in einen solchen für Grundstück und Gebäude (300.000 €) und in einen Teil für die Einrichtungsgegenstände (50.000 €). Im Ergebnis hat der Käufer Grunderwerbsteuer dann nur auf den Kaufpreis für Gebäude und Grundstück zu zahlen, also 5% auf 300.000 €. Er spart 5% Grunderwerbsteuer auf 50.000 €, also 2.500,00 €.

Keine Auswirkungen auf die Grunderwerbsteuer hat die weitere Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden auf der einen Seite und in Gebäudeanteil auf der anderen Seite.

Beispiel:

Gesamtkaufpreis 350.000 €. Davon für Grund und Boden 80.000 €, für Gebäude 220.000 € und für Zubehör 20.000 €. Da das Gebäude mit dem Grundstück stets fest verbunden ist, unterliegt sein Kaufpreis wie der Kaufpreis für Grund und Boden der Grunderwerbsteuer. Die Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden auf der einen Seite und Gebäude auf der anderen Seite wird aber bedeutsam für die Abschreibung. Da ein Grundstück keiner Abnutzung unterliegt, ist die Abschreibung auf den Kaufpreis nur auf den Gebäudeteil möglich. Der Käufer wird also daran interessiert sein, den Gebäudeteil möglichst hoch anzusetzen und den Grundstücksteil möglichst niedrig. Zu bemerken ist allerdings, dass das Finanzamt an keinerlei Aufteilung zwischen den Parteien gebunden ist, sondern die zutreffende Aufteilung des Kaufpreises selbst nachprüfen und ermitteln kann.

1. Problem: Was muss beurkundet werden?

Der Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Wird diese Form nicht eingehalten, ist er formnichtig und diese Formnichtigkeit wird erst geheilt, wenn die Eigentumsumschreibung vollzogen ist. Mitbeurkundet werden müssen alle Abreden, die zwischen den Parteien von Bedeutung sind. Vereinbaren die Parteien also, dass Zubehör zum Grundstück gesondert bezahlt werden soll, wird im Regelfall die notarielle Beurkundung auch dieser Abrede erforderlich sein. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn das Zubehör nicht mit dem Grundstückkaufvertrag „steht und fällt“ und ein Kaufvertrag auch abgeschlossen worden wäre, wenn das Grundstück nicht verkauft worden wäre. Wird daher der Vertrag über den Verkauf des Zubehörs privatschriftlich abgeschlossen, leidet der Grundstückskaufvertrag unter einem Formmangel und ist nichtig bis zur Eigentumsumschreibung. Dies kann erhebliche Konsequenzen haben, wenn entweder den Verkäufer oder den Käufer nach Abschluss des Kaufvertrages, aber vor Eigentumsumschreibung der Kauf „reut“ und Gründe für eine Rückabwicklung gesucht werden.

In der Praxis ist daher zu raten, jedwede Nebenabreden zum Grundstückskaufvertrag – auch den Verkauf von Zubehör – mitzubeurkunden.

2. Problem: Was ist „Zubehör“?

Als Faustregel kann man sich merken, dass solche Gegenstände, die in das Gebäude eingebaut und mit diesem fest verbunden sind, niemals „Zubehör“ sein können. Besonders deutlich wird dies für die Einbauküche, die regelmäßig mitverkauft wird: Handelt es sich um Küchenteile, die auf diesen Raum und damit auf dieses Gebäude eingepasst sind und nicht ausgebaut werden können, ohne dass die Teile im wesentlichen verloren sind, ist die Einbauküche mit dem Gebäude fest verbunden und kann daher nicht Zubehör sein. Handelt es sich um Küchenmöbel, die nicht speziell auf diese Räume ausgerichtet sind oder die ohne weiteres getrennt werden und in einem anderen Gebäude wiederverwendet werden können, ist die Zubehöreigenschaft gegeben mit der Wirkung, dass deren Verkauf grunderwerbsteuerfrei ist.

Ein besonderer Tipp ergibt sich bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung: Ist auf die Wohnung eine Instandhaltungsrücklage angespart, wird diese regelmäßig auf den Erwerber mitübertragen. Die Instandhaltungsrücklage ist also Teil des Kaufpreises, als solche aber grunderwerbsteuerfrei.

Nach diesen Grundsätzen wurde die Zubehöreigenschaft bejaht (d.h. Grunderwerbsteuerfreiheit):

  • Baumaterialien auf dem Grundstück (z.B. Restfliesen für Bad und Küche)
  • Möbel im Haus
  • Gartenmöbel
  • Lampen, wenn sie nicht mit den Gebäudeteilen festverbunden sind
  • Spielgeräte auf dem Kinderspielplatz
  • Statue im Garten
  • Badmöbel
  • Küchenmöbel
  • Heizvorräte (Holz, Kohle, Öl)
  • Instandhaltungsrücklage

Die Zubehöreigenschaft wurde verneint (mit der Folge, dass Grunderwerbsteuer anfällt):

  • Bauunterlagen
  • Linoleumbodenbelag
  • Lampen, wenn sie mit dem Gebäude fest verbundensind (wie z.B. Außenlampen, integrierte Deckenstrahler etc.)
  • Fertiggarage, auch wenn sie ohne Fundament gesetzt wurde
  • Gewächshaus
  • Zentralheizung
  • Wärmepumpe
  • Pool aus Fertigteilen
  • Waschtisch, Badewanne und Dusche (weil fest eingebaut)
  • Markise
  • Antenne, Satellitenanlage

3. Problem: Wie überprüft Finanzamt?

Zunächst ist festzuhalten, dass das Finanzamt weder an die Aufteilung des Kaufpreises gebunden ist, noch ohne weiteres das im Kaufpreis erwähnte „Zubehör“ akzeptieren muss. Das Finanzamt kann also nach dem Kaufvertrag eine Spezifizierung des mitverkauften Zubehörs verlangen. In der Praxis wird in der Regel aber nicht weiter überprüft, wenn die Angaben im Kaufvertrag glaubhaft erscheinen und der Wert des Zubehörs unter 10% des Kaufpreises ausmacht.

Legal: Gesellschaftsrechtliche Konstruktionen

Im Grundbuch eingetragene Eigentümer können auch mehrere natürliche Personen sein verbunden in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Beispiel: Die Gesellschafter A, B und C sind im Grundbuch eines Mehrparteienobjekts als Eigentümer eingetragen „Gesellschaft bürgerlichen Rechts A, B und C“. Aus dem Gesellschaftsvertrag ergibt sich, dass der Geschäftsanteil des A 50%, der des B 35% und der des C 15% beträgt.

Werden nun Gesellschaftsanteile übertragen und damit Gesellschafter „ausgewechselt“, unterliegt dieser Vorgang grundsätzlich nicht der Grunderwerbsteuer, weil nicht das Grundstück übertragen wird, sondern lediglich Gesellschaftsanteile. Nicht zu verkennen ist allerdings, dass bei vollständiger oder nahezu vollständiger Auswechselung der Gesellschafter wirtschaftlich praktisch das Grundstück übergeht, vor allen Dingen in den Fällen, in denen die Gesellschaft das Grundstück als einzigen Vermögensgegenstand hält: hier fällt dann Grunderwerbsteuer an. Denkbar ist auch, dass zwei Gesellschafter ihre Anteile vollständig auf einen Gesellschafter übertragen, der dann Alleineigentümer der Immobilien wird. Auch dies soll nach dem Grunderwerbsteuergesetz steuerbar sein. Zu unterscheiden sind danach folgende Fälle:

1. Fall: Anteilsvereinigung

Überträgt beispielsweise C seinen Geschäftsanteil von 15% auf A und der B seinen Geschäftsanteil von 35% auf A, ist dieser zu 100% Alleineigentümer der Immobilie. Eine grunderwerbsteuerpflichtige Anteilsvereinigung wird in diesen Fällen angenommen, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

  • Es werden mindestens 95% der Anteile in einer Person vereinigt
  • Die Vereinigung geschieht innerhalb von 5 Jahren

Dies bedeutet konkret, dass einer der Gesellschafter einen Anteil von über 5% mehr als 5 Jahre halten muss und ihn erst dann übertragen kann. Nur in diesem Fall wäre der gesamte Vorgang grunderwerbsteuerfrei.

2. Fall: Anteilsveräußerung

Wenn beispielsweise der C seinen Anteil von 15% auf E und B und A ihre Anteile von 35% bzw. 50% auf D übertragen, wird die Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus D (85%) und E (15%) Eigentümer des Grundstücks. In diesem Fall wird ein grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang angenommen.

Allgemein fällt Grunderwerbsteuer bei einer Anteilsübertragung an, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

  • Mindestens 95% der Gesellschafter werden ausgewechselt
  • Innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren

Auch hier ist Grunderwerbsteuerfreiheit nur dann gegeben, wenn ein verbleibender Gesellschafter mehr als 5% hält und mit der Übertragung der restlichen mehr als 5% länger als 5 Jahre wartet.

Illegal: Unterverbriefung

Es soll Fälle geben, in denen der beurkundete Kaufpreis nicht der Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer entspricht, sondern dieser Kaufpreis in Wahrheit höher ist („Unterverbriefung“). Einer der Gründe für eine solche Vorgehensweise ist das Ersparen von Grunderwerbsteuer: Da der Notar natürlich nur den bei ihm beurkundeten Kaufpreis dem Grunderwerbsteuerfinanzamt mitteilen kann, wird der Grunderwerbsteuerbescheid sich auch nur auf diesen Kaufpreis beziehen. Der restliche Betrag bleibt für den Käufer grunderwerbsteuerfrei.

Der Verkäufer rechnet sich in solchen Fallkonstellationen aus, dass der ohne Verbriefung erhaltene Kaufpreisteil steuerlich nicht erscheint. Motivation des Verkäufers kann auch sein, dass er auf einen „offiziell“ möglichst niedrigen Kaufpreis angewiesen ist, z.B. in den Fällen, in denen sonst ein Spekulationsgewinn droht (Vor Kauf des Grundstücks innerhalb von 10 Jahren nach Ankauf zu einem höheren Kaufpreis). Der Käufer rechnet sich Vorteile zu den Nebenkosten des Erwerbs aus, weil diese sich natürlich nur orientieren können an dem beurkundeten Kaufpreis. Betroffen sind neben der hier interessierenden Grunderwerbsteuer auch die Notargebühren, die Kosten beim Grundbuchamt und evtl. die Maklercourtage.

Von einer solchen Vorgehensweise kann nur dringend abgeraten werden aus folgenden Gründen:

Der zwischen den Parteien beurkundete Kaufvertrag ist formnichtig („das Gewollte ist nicht beurkundet, das Beurkundete ist nicht gewollt“). Die Nichtigkeit wird erst dann geheilt, wenn Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer vollzogen wird. Gerade unmittelbar nach dem Kaufvertrag tritt aber manchmal „Kaufreue“ der einen oder anderen Partei ein, die es dann leicht hat, unter Berufung auf die Formnichtigkeit eine Rückabwicklung des Vertrages zu erreichen.

Ein weiteres Risiko liegt in der Zahlungsmodalität hinsichtlich des zu zahlenden Restbetrages: Wird dieser vor dem Notariat vom Käufer gezahlt, so geht er das Risiko ein, dass der Verkäufer danach mit ihm keinen Vertrag mehr schließt. Wird zunächst beurkundet, geht der Verkäufer das Risiko ein, dass der Käufer sich auf den beurkundeten Betrag beruft und nicht bereit ist, den mündlich vereinbarten Betrag nachzuzahlen.

Schließlich soll nicht unerwähnt bleiben, dass eine solche Vorgehensweise von Seiten des Käufers Steuerhinterziehung hinsichtlich der Grunderwerbsteuer darstellt, während der Verkäufer hierzu Beihilfe leistet.

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