Immobilienrecht

Besonderheiten beim Verkauf einer Eigentumswohnung

Grundsätzlich ist der Immobilien-Kaufvertrag bei einer Eigentumswohnung genauso gestaltet wie bei einem Einfamilienhaus oder einem unbebauten Grundstück. So werden Sie hier beispielsweise identische Regelungen finden zur Belastungsvollmacht, zu den Rechts- und Sachmängeln, zum Besitzübergang, zur Zahlung des Kaufpreises und vor allen Dingen werden Sie auch die Standardsicherungen für Verkäufer und Käufer wiederfinden, wie sie bereits geschildert wurden. Es gibt nur an wenigen Stellen des Wohnungseigentums-Kaufvertrages Besonderheiten, auf die im Folgenden hingewiesen werden soll.

a) Besondere Begriffe
Besonderheiten gegenüber "normalen" Grundbüchern ergeben sich nur bei der Aufschrift des Grundbuchblattes ("Wohnungsgrundbuch" oder "Teileigentumsgrundbuch") und im Bestandsverzeichnis, das etwas anders aussieht.

"1/4 Miteigentumsanteil am Grundstück Ithweg 19, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung an der Wohnung Nr. 1 und den Sondernutzungsrechten am KfZ-Stellplatz Nr. 1 und an der Gartenfläche Nr. 1."

Die Begriffe seien wie folgt erläutert:
Jedem Wohnungsgrundbuch wird ein ideeller Miteigentumsanteil zugewiesen (hier: ¼). Je größer die Wohnungseigentümergemeinschaft ist, desto kleiner wird der Miteigentumsanteil sein. Die Wirkung der Zuweisung eines Miteigentumsanteils ist, dass die Verwaltung und die Nutzung nur gemeinsam mit den anderen Miteigentümern erfolgen kann und jeder der Miteigentümer im Grundbuch im Grunde volle Eigentumsrechte hinsichtlich des Ganzen beanspruchen kann. In einem zweiten Schritt ist aber gewünscht, dass einzelne Eigentümer ausschließlich Rechte jedenfalls an den von ihnen bewohnten Räumen haben. Dementsprechend gibt es hier die Konstruktion, dass der wie oben gebildete Miteigentumsanteil verbunden wird mit so genanntem "Sondereigentum". Dies bedeutet rechtlich, dass dieses Sondereigentum unter Ausschluss aller übrigen Miteigentümer genutzt werden kann ("Sondereigentum ist die Luft zwischen Boden, Decke und Wänden"). Das übrige Miteigentum nennt man Gemeinschaftseigentum und dieses kann nur gemeinschaftlich mit den übrigen Miteigentümern und nicht unter Ausschluss von diesen genutzt werden. Eine Sonderstellung nehmen die Sondernutzungsrechte ein, die dem "Sondereigentum" nahe stehen und ebenfalls die übrigen Miteigentümer von der Nutzung ausschließen. Im Beispielsfall sind dies die Gartenflächen und die KfZ-Stellplätze.

b) Umfang des Kaufobjekts
Probleme kann es geben hinsichtlich der Räume und Flächen und hinsichtlich der Rechtsgrundlagen, die bei Wohnungseigentum etwas komplizierter zu ermitteln sind.

Räume und Flächen
Sehr häufig tritt die Frage auf, ob bestimmte Räume und Flächen zum Sondereigentum oder zum Sondernutzungsrecht der Wohnung gehören. Dies ist deshalb von Bedeutung, weil solche Räume und Flächen dann unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer genutzt werden können und nicht dem Gemeinschaftseigentum unterfallen (zu den Begriffen vgl. oben). In der Praxis ist dies bedeutsam für folgende Räume und Flächen:

• Garagen bzw. Stellplätze
• Terrassenflächen
• Gartenfläche
• Kellerräume

Will man prüfen, ob diese Räume und Fläche zu der Wohnung "gehören", gilt folgende Prüfungsfolge:

Ergibt sich die Zugehörigkeit aus dem Grundbuch?

Wenn beispielsweise geregelt ist im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs

"¼ Miteigentumsanteil am Grundstück ........ verbunden mit dem Sondereigentum an Wohnung Nr. 3, verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an Keller Nr. 3"

ist eindeutig, dass der Keller Nr. 3 der Wohnung Nr. 3 zum Sondernutzungsrecht zusteht. Manchmal ist für die Nebenfläche sogar ein eigenes Grundbuchblatt angelegt.

Aus Teilungserklärung erkennbar?
Wenn das Grundbuch selbst die Räume und Flächen nicht erkennen lässt, ist als nächstes ein Blick in die Teilungserklärung (nebst sämtlicher Änderungen!) erforderlich. Oft gibt das Grundbuch nämlich die bestehenden Sondernutzungsrechte nur verkürzt wieder.

Zum Beispiel:

"Es sind Sondernutzungsrechte bestellt".

In diesen Fällen kann man den Umfang der Sondernutzungsrechte erst aus der Teilungserklärung selbst ermitteln.

Liegen Beschlüsse vor?

Wenn weder das Grundbuch selbst noch die Teilungserklärung etwas über zur Wohnung zugehörige weitere Räume und Flächen sagen, sind diese rechtlich grundsätzlich Gemeinschaftseigentum und können durch alle genutzt werden. Etwas anderes kann sich nur aus Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben. In solchen Beschlüssen kann eine eindeutige Zuordnung getroffen worden sein.

Wenn auch Beschlüsse fehlen, ist die Rechtsgrundlage unsicher. Die betroffenen Räume und Flächen können danach nur durch eine "Duldung" genutzt werden, die sich jederzeit ändern kann. Es gibt grundsätzlich kein Gewohnheitsrecht im Wohnungseigentumsrecht, sodass ein Erwerber auf die weitere Nutzbarkeit dieser Räume und Flächen nicht vertrauen kann. Dies gilt insbesondere in den Fällen, in denen die Flächen nicht für alle Eigentümer ausreichen. Hier sind Konflikte vorprogrammiert.

Zum Beispiel:

Die Zahl der Stellplätze ist niedriger als die Zahl der Wohnungseigentümer.

Schließlich ist noch zu beachten, dass die zusätzlichen "Räume und Flächen" auch baurechtlich nutzbar sein müssen. Spitzböden und Hobbyräume sind "offiziell" oft nicht zum Aufenthalt von Menschen geeignet und dürfen daher baurechtlich nicht wie Wohnräume eingerichtet werden.

c) Verwalterzustimmung
Insbesondere in älteren Teilungserklärungen findet sich oft die Regelung, dass zur Veräußerung des Wohnungseigentums die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Dies soll verhindern, dass insolvente Käufer in die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgenommen werden müssen. Ist eine solche Regelung in der Teilungserklärung enthalten, wird sie auch im Bestandsverzeichnis im Grundbuch eingetragen und ist daher für den abwickelnden Notar in jedem Fall ersichtlich. Der Notar hat zur Abwicklung die Verwalterzustimmung einzuholen und regelmäßig ist die Vorlage der Verwalterzustimmung zur Auszahlungsvoraussetzung zu machen zur Sicherheit des Käufers. Die Verwalterzustimmung selbst bedarf der notariellen Unterschriftsbeglaubigung. Damit das Grundbuchamt den Umstand der Verwalterzustimmung nachvollziehen kann, genügt selbstverständlich nicht die Zustimmung einer beliebigen Person; das Grundbuchamt muss vielmehr auch überprüfen können, ob diese zustimmende Person wirklich zum Verwalter bestellt ist. Bei der Erstbestimmung des Verwalters ist also darauf zu achten, dass diese Bestellung ebenfalls zum Grundbuchamt gelangt ("Verwalternachweis").

d) Instandhaltungsrücklage
Ist eine Instandhaltungsrücklage gebildet worden, geht sie automatisch auf den Käufer über, eine Regelung im Kaufvertrag ist nicht erforderlich. Zur Instandhaltungsrücklage sollte auf Folgendes geachtet werden:

• Ist eine hohe Instandhaltungsrücklage vorhanden, obwohl ein der Höhe nach entsprechender Reparaturstau zurzeit nicht besteht, ist dies ein echter Vorteil für den Käufer, der als Verkaufsargument dienen kann.
• Wenn der Kaufpreis unterteilt wird und ein gesonderter Betrag für die Übernahme der Instandhaltungsrücklage ausgewiesen wird, mindert sich die Grunderwerbsteuer, da der Teil für die Instandhaltungsrücklage nicht grunderwerbsteuerpflichtig ist. Dies gilt allerdings nur für die Instandhaltungsrücklage bezogen auf die konkrete Wohnung und nicht etwa für die gesamte angesammelte Instandhaltungsrücklage.

e) Übergabetermin nicht bindend im Außenverhältnis
Beim normalen Grundstückskaufvertrag liegt der Abrechnungszeitpunkt zwischen dem Alteigentümer und dem Neueigentümer regelmäßig in der Übergabe. Auch bei Wohnungseigentumskaufverträgen wird dies vereinbart und gilt selbstverständlich auch zwischen dem Verkäufer und dem Käufer einer Eigentumswohnung. Zu beachten ist aber, dass dieser Zeitpunkt nicht bindend ist für das Außenverhältnis, was sich wie folgt auswirkt:

• Das Stimmrecht geht auf den Erwerber erst dann über, wenn er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Deshalb wird hier die Hilfskonstruktion einer Stimmrechtvollmacht von Verkäufer auf den Käufer vereinbart.
• Wohngeldschuldner gegenüber der Verwaltung bleibt bis zur Eigentumsumschreibung der alte Eigentümer und wird erst ab der Eigentumsumschreibung der neue Eigentümer. Hier verhalten sich allerdings viele Verwalter pragmatisch und rechnen so ab, wie der Kaufvertrag dies vorsieht

f) Wichtige zusätzliche Rechtsquellen
Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer real geteilten Doppelhaushälfte gibt es im Regelfall keine rechtlichen Berührungspunkte außerhalb des allgemeinen Nachbarrechts. Anders ist dies in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dort sind die rechtlichen Belange und vor allen Dingen die Rücksichtnahme aufeinander sehr viel enger verwoben. Wer ein Einfamilienhaus erwerben will, muss sich im Regelfall keine Gedanken darüber machen, ob er dort einen Hund halten kann oder ein Teilgewerbe ausüben darf. Wer den Erwerb einer Eigentumswohnung in Aussicht nimmt, muss sich allerdings die Frage stellen, ob dies zulässig ist und hierzu auch die zusätzlichen Rechtsquellen untersuchen, die es bei Wohnungseigentum gibt.

Wie ermittelt man aber beispielsweise vor Erwerb einer Eigentumswohnung, ob Hundehaltung erlaubt ist, und ob ein Teilgewerbe zulässig ist? Wie ermittelt man die Zulässigkeit sonstiger Belange, die einen als Erwerber interessieren, beispielsweise die Frage, welche Art von Gewerbebetrieben überhaupt in der Wohnungseigentümergemeinschaft zulässig und damit eventuell störend ist?

Man kann folgende "Rangliste" aufstellen:

(1) Bei Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft hat sich diese eine "Teilungserklärung" oder "Gemeinschaftsordnung" gegeben. Hier ist das rechtliche Miteinander üblicherweise ausführlich geregelt. Die Teilungserklärung erhält man als Kaufinteressent vom Verkäufer, mit Vollmacht des Verkäufers vom Verwalter oder gegebenenfalls auch über den Notar des Entwurfs des Kaufvertrages, wenn man diesem einen entsprechenden Hinweis gibt. Die Teilungserklärung ist im Grundbuch niedergelegt und im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs kurz mit Datum und Urkundenrollen-Nummer des seinerzeit beurkundenden Notars gekennzeichnet. Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sind quasi das "Grundgesetz" der Eigentümergemeinschaft und von erheblicher Bedeutung für den Erwerber von Wohnungseigentum.

(2) Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung können geändert werden. Dementsprechend darf man nicht bei der Prüfung stehenbleiben, ob die Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung etwas über die auftretenden Fragen aussagt, sondern muss auch untersuchen, ob es im Grundbuch vollzogene Änderungen der Teilungserklärung gibt. Auch dies ergibt sich aus dem Grundbuch selbst und ist dort im Bestandsverzeichnis beziehungsweise in der Veränderungsspalte des Bestandsverzeichnisses gekennzeichnet. Auch Änderungen der Teilungserklärung sind natürlich von genauso großer Bedeutung wie die Teilungserklärung selbst: Was nutzt es einem als Erwerber, wenn die Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung die Hundehaltung zulässt, in einer Änderung der Teilungserklärung, die im Grundbuch vollzogen wurde, die Hundehaltung aber auf bestimmte Tiere beschränkt wurde?

(3) Die dritte Rechtsquelle sind die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft. Insoweit sollte sich jeder Erwerber von Wohnungseigentum zumindest die Beschlüsse der letzten drei Jahre vorlegen lassen. Inzwischen müssen Verwalter auch eine "Beschlusssammlung" führen, aus der sich dann die fortlaufenden Beschlüsse ergeben.

(4) Schließlich sind von Bedeutung auch Gerichtsentscheidungen, die bei Auseinandersetzungen unter der Eigentümergemeinschaft ergangen sind. Hier ist es schon etwas schwieriger, diese Umstände als Erwerber offenbart zu erhalten. Hier hilft nur eine Rücksprache mit dem Verwalter. Oft ist auch hilfreich, die Beschlüsse genau durchzusehen. Dort sind im Regelfall dann Hinweise auf schwebende gerichtliche Verfahren enthalten, allein schon deshalb, weil über die Kostentragung Beschlüsse herbeigeführt werden. So wird man auf diese Gerichtsentscheidungen aufmerksam.

(5) Der Erwerber von Wohnungseigentum rückt auch in sonstigen Vereinbarungen der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Dritten ein, so zum Beispiel in die Wartungsverträge und den Verwaltervertrag über das Gemeinschaftseigentum.

(6) Wenn über die interessierende Frage (zum Beispiel Zulässigkeit von Hundehaltung und Teilgewerbe) Teilungserklärung, Änderung der Teilungserklärung, Beschlüsse und Gerichtsentscheidungen schweigen, gibt es ein Spezialgesetz, das Wohnungseigentumsgesetz, das hierüber eine Aussage treffen kann. Hier sind dann die Auslegungen des Gesetzes und gegebenenfalls Gerichtsurteile zum WEG entscheidend.

(7) Schweigt auch das Wohnungseigentumsgesetz über die auftretende Frage, gelten letztlich die Bestimmungen über die Miteigentümergemeinschaft nach §§ 741 ff BGB.

Wie geht nun ein Erwerbsinteressent konkret vor, wenn er beispielsweise die Frage der Hundehaltung und der Ausübung eines Teilgewerbes oder sonstige ihn interessierende Belange prüfen will?

Wenn Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung oder Änderung der Teilungserklärung zu dieser Frage etwas sagen, ist diese Regelung maßgebend. Schweigt die Teilungserklärung, sind die Beschlüsse maßgebend. Schweigen Teilungserklärung und Beschlüsse und gibt es auch keine Gerichtsentscheidungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu einer dieser Fragen, richtet sich die Zulässigkeit nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Hier wird man dann die Entscheidungen der Zivilgerichte studieren müssen. Man wird bei den oben genannten Beispielsfällen feststellen, dass Hundehaltung grundsätzlich zulässig ist, auch ohne Zustimmung der Verwaltung oder der übrigen Miteigentümer und das Gleiche für die Ausübung eines Teilgewerbes gilt.

Tipp: Wenn die Rechtsfragen komplexer werden und man nicht unmittelbar aus den vorgenannten Unterlagen ermitteln kann, ob die eigenen Belange in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verwirklichen sind, kann der Notar des Entwurfs befragt werden. Dieser kann den rechtlichen Rahmen ermitteln.

Keine Bindung des Erwerbers tritt ein bei folgenden Rechtsquellen:

1) Vereinbarungen unter den Wohnungseigentümern, die nicht im Grundbuch vollzogen wurden.

Beispiel:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Keller "getauscht". Abweichend von der Zuweisung in der Teilungserklärung wurden einzelnen Wohnungen neue Keller zugewiesen. Diese Vereinbarung wurde nicht im Grundbuch vollzogen. An eine solche Vereinbarung ist ein Erwerber dementsprechend nicht gebunden, er kann sich vielmehr auf die Regelungen in der Teilungserklärung berufen.

2) Beschlüsse ohne Beschlusskompetenz
Nicht eben selten fasst die Eigentümergemeinschaft abweichend von der Teilungserklärung Beschlüsse, zu denen sie nicht berechtigt ist.

Beispiel:

Durch Beschluss ist mehreren Eigentümern ein Sondernutzungsrecht an Kellerräumen zugewiesen worden.

Auch an solche Beschlüsse ist ein Erwerber nicht gebunden, sondern kann sich auf die Regelungen der Teilungserklärung berufen.

Bei den Beschlüssen ohne Beschlusskompetenz wird schon deutlich, wie schwierig oft die Einordnung ist. An Beschlüsse mit Beschlusskompetenz ist der Erwerber gebunden, an Beschlüsse ohne Beschlusskompetenz nicht, so dass er rechtlich beurteilen muss, ob der ihn interessierende Beschluss in die eine oder andere Kategorie einzuordnen ist. Treten solche Fragen auf, ist dringend zu empfehlen, den Notar zu befragen.

g) Haftung des Erwerbers für Wohngeld-Rückstände des Veräußerers
Im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer ist deutlich geregelt, dass Wohngeldzahlungen bis zum Nutzen- und Lastenwechsel der Verkäufer zu übernehmen hat, der Käufer dementsprechend Wohngeldzahlungen erst ab diesem Zeitpunkt. Es kommt manchmal vor, dass der Verkäufer Wohngeldrückstände hat auflaufen lassen, sei es, dass er finanziell nicht zur Zahlung in der Lage war, sei es, dass es Streit zwischen ihm und der Eigentümergemeinschaft über diese Wohngeldrückstände gab. Für den Erwerber von Wohnungseigentum stellt sich daher die Frage, in wie weit er im Außenverhältnis für diese Wohngeldrückstände haftet und dann bei einer Haftung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft sehen müsste, wie er im Innenverhältnis aufgrund des Kaufvertrages diese Beträge wieder vom Verkäufer zurückerhält. Die für den Käufer komfortabelste Situation ist natürlich die, dass er gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft schon gar nicht für alte Wohngeldrückstände haftet. Grundsätzlich kann Entwarnung gegeben werden: Der Erwerber von Wohnungseigentum haftet nicht für Wohngeldrückstände des Veräußerers. Zwei wichtige Ausnahmen sind aber zu beachten und sollten von einem Erwerber überprüft werden:

1. Ausnahme:
   Sieht die Teilungserklärung die Haftung des Erwerbers für Wohngeldrückstände des Veräußerers vor, so gilt diese Regelung. Dementsprechend kann nur der gute Rat gegeben werden, Teilungserklärungen und sämtliche Änderungen (vergleiche oben zu den Rechtsquellen) auf diese Frage zu untersuchen.

2. Ausnahme:
   Darüber hinaus haftet der Erwerber zwar nicht für Wohngeldrückstände, aber nach der Rechtsprechung für sogenannte "Abrechnungsspitzen":

Beispiel:

Die Verwaltung hat in den letzten drei Jahren aus Schlampigkeit keine Jahresabrechnungen vorgenommen und keine Wirtschaftspläne erstellt. Das alte Wohngeld ist einfach weiter gezahlt worden. Nach Eintragung des Käufers im Grundbuch als Eigentümer wird diese Abrechnung für die letzten drei Jahre nachgeholt. Hier stellt sich heraus, dass die Wohngelder nicht zur Deckung der Kosten ausreichend waren und dementsprechend jeder Eigentümer einen bestimmten Betrag nachzuzahlen hat ("Abrechnungsspitze"). Da der Beschluss über diese Nachzahlung schon in die Eigentumszeit des Erwerbers fällt, haftet er zwar nicht für die Wohngeldbeträge (wenn der Verkäufer einzelne Wohngelder daher nicht gezahlt, haftet ausschließlich dieser für diese Beträge), wohl aber für die Abrechnungsspitze, die bei der Nachberechnung von drei Jahren natürlich ebenfalls erheblich sein kann.

Tipp: Es empfiehlt sich, vor Erwerb bei der Verwaltung (gegebenenfalls mit Vollmacht des Verkäufers) nachzufragen, ob Wohngeldrückstände bestehen und ob abzurechnende Jahre noch ausstehen. Manchmal kann man schon aus den Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung beziehungsweise aus den Protokollen der Wohnungseigentümerversammlung erkennen, ob es solche Probleme gibt oder nicht.